提供:住宅産業新聞社
急速に高まる"買い時感"
住宅ローン申込み活況 |
消費者にとっても、住宅投資喚起のために期限付きで実施される住宅ローン減税の恩恵を、取得資金の借入金利がより低い段階で受けるのが得策といえるので見逃せないチャンスだ。
ローン減税が実施される動きをいち早く察知した消費者のなかには、昨年末に行われた住宅公庫の第3回募集期間（11月2日から12月25日まで）に融資申し込みを済ませている人もいる。3回次の基準金利は史上最低の2.0％という水準だった。募集期間の延長があったとはいえ、過去10年間で3番目に多い11万245件の申し込みを集めた。前年の同期の数値と比較しても、およそ1.5倍規模の応募があったことになる。
今回の第4回次募集では、公庫の基準金利が若干アップはしたもののまだ2.2％という超低利レベルにとどまる。民間の住宅ローンなども含めた金融市場全体の動向からすると、今後は融資金利が上昇していく色合いが濃厚、確実視されてきている。それならば、「どうせ買うなら安いうちに（低金利で支払い総額が割安な時期に）と考えるのは、消費行動として当然の選択ともいえる。
（平成11年6月19日より、住宅金融公庫の金利は2.50％になります。）
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プレハブ住宅建築・購入者
過去最高の95％が満足 |
通商産業省が発表した「工業化住宅に関する消費者アンケート調査」結果から、プレハブ住宅建築・購入者の95％が満足していることが判明した。収納スペースや内装、遮音性などで不満足もみられるが、平成元年の調査以来、最も高い満足度である。また、建設・購入の動機は「耐久・安全性など品質が優れているから」が最大の理由となり、品質や性能を選択基準として重視している傾向が分かった。住宅メーカーの営業担当者には9割近くが良い印象を持っているが、その一方で工事期間が守れなかったり、アフターサービスの処理が遅れたとする声も依然多い。
この調査はプレハブメーカー13社が、平成6年7月から9月までに供給した一戸建て住宅3500戸について、2年以上居住した消費者を対象に昨年6月時点でアンケートしたもの。
調査結果によると、購入・建築者の世帯主の平均年齢は46.8歳で、年々高齢化の傾向にある。世代別でも昭和63年度には30歳代が39％を占めていたが、今回調査では25％に減り、かわりに50歳代が20％〜26％に増加、60歳代以上を加えると40％が50歳以上となっていた。
一戸あたりの延べ床面積は平均143.8平方メートルで、こちらも年々拡大している。昭和61年度には121.7平方メートルで、この10年間で22.1平方メートルも広くなった計算。この背景には大型住宅や3階建て住宅の増加があると見られ、今回調査でも160平方メートル以上179平方メートルが14％、180平方メートル以上の大型住宅が全体の13％を占めていた。
プレハブ住宅を購入した動機では、「耐久・安全性など品質性能が優れている」が全体の42％と、前回調査と同様に過去最大の割合になった。2位には「大企業の製品だから安心してまかせられる」が12％となり、住宅自体の品質性能、企業やセールスマンの信頼性などが、建築者の選択基準になっていることが分かる。
土地や家具、別途工事・別途設備を含まない住宅本体価格は平均24,991,000円で、3.3平方メートルあたり57万円となる。別途工事や設備、家具、インテリア商品などを含めた総額（土地購入者は含まず）は、平均3043万円になっていた。
プレハブ住宅に対する満足度（満足している＋まあまあ満足している）では95％が満足と回答、高い満足度を示した。平成元年度の満足度は87％で、その後、順次高まっており今回の調査では最高を記録したことになる。
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マイホーム"ダブル安"の今こそチャンス
低金利・低建築費 ともに最低水準 |
今こそマイホームを取得する絶好の時期はない。というのも、住宅ローン金利は史上最低の金利水準を継続しているし、建築費も全国的に落ち着いたものになっているからだ。いわば、"ダブル安"の今こそがチャンスというわけだ。土地を購入して新築を計画しようとしている人にとっては、地価も底値で安定していることも魅力だ。こんな時期を見逃すことはない。しかも、税制改正で今年からローン減税なども拡充されるなど、好機到来といった感じになっている。
まず、住宅ローン金利を見てみよう。都市銀行の固定金利期間選択型（10年間）の金利の推移だが、最低水準を記録している。住宅金融公庫の基準金利も史上最低の金利水準だ。
住宅ローン金利はバブル最盛期が年8％以上だったのと比べると、雲泥の差。金利差だけで自家用車が購入できるほどに下がっている。今後のローン金利の動向は、短期的な変動はあると見られているが、今以上にローン金利が下がる余地は少なく、「景気回復に伴って急速に上昇する」というのが関係者の一致した意見だ。
しかも、ビッグバンを控えて、金融機関では一部の住宅ローンについて、公共料金などの自動支払いを一本化すると、金利を年0.3％以上も低利な優遇金利を適用するなど、願ってもない状況下にある。
建築費も落ち着いている。建設工業経営研究会の調査によると、平成2年の東京の木造住宅の建設費を100とすると、一昨年9月時点の各地の標準建設費指数は、札幌が95.0、名古屋97.1、大阪98.2、広島95.9、福岡94.4と軒並みダウンしている。
これは、資材価格や労務費が値下がりし、住宅メーカーなどがコストダウンに努力したからだ。また、昨年暮れの税制改正によって、今まで以上にマイホーム取得が容易になった。
大きな柱は居住用財産の譲渡損失の繰越し控除が認められたことだが、このほかに住宅取得促進税制の拡充、買換え特例や住宅取得資金贈与制度の適用期限の延長などが決まった。
このうち、居住用財産の譲渡損失の繰越し控除は、これまで1年間しか認められていなかった買換えや住み替えにあたっての損失分の控除を、3年間にわたって繰り越して控除できるようになった。
住宅取得促進税制では、所得上限を従来までの2000万円から3000万円に引き上げ、固定資産税と不動産取得税の軽減で床面積上限が240平方メートル（従来は200平方メートル）に引き上げられた。
2世帯住宅や3世代同居など、広い住宅を検討しているユーザーには朗報といえるだろう。
税制改正ではまだある。買換え特例では譲渡価格2億円以下という要件が廃止され、特例の適用期間も昨年から2年間延長された。親などから住宅建設資金を贈与される場合に非課税になる生前贈与制度も、同様に2年間延長されるなど、今がマイホーム建築の好機という訳だ。
このほか、地価もバブル崩壊を契機に値下がりし、「これから土地を購入してマイホームを」というユーザーにとっては絶好の買い時。交通条件などが良い地域では上昇に転じ、底を打ったとも言え、こういう好機は逃す手がない。
また、住宅メーカーや大工・工務店の腕（技能）が良い職人に、余力が生じていることもプラスといえる。従来のように住宅建設が旺盛な時には、技能の高い職人は引く手あまたで、なかなか腕の良い技術者に施工してもらうケースが少なかった。住宅建設が少なくなったため、こうした高い技能を持った技術者に余力ができ、ジックリと施工が頼めるようになった。
住宅は長い期間にわたって生活する場だけに、施工が命といえる。マイホームの夢を実現するのは今なのだ。
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建築総費用は平均2,612万円
平成8年度物件調査
新築戸建住宅の主要データ(住宅金融公庫調査) |
いま、住宅建築費の通り相場ってどのくらい？-。ほかの人はどれくらいの広さの家を建てているの？-。マイホームの新築を計画するときに思い浮かぶこんな疑問に、住宅金融公庫がまとめている物件調査から迫ってみた。調査は平成8年度に公庫融資を利用して建てられた、36万戸弱の新築戸建て住宅データを集計したもの。住宅面積や建築費用の地域・工法による差も歴然に分かる。
住宅面積（居住面積）の全国平均値は、前年度から大幅にアップして145平方メートル弱にまで広がっている。10年前の昭和61年度と比べてみると、28平方メートルも広くなっていて、「狭い、狭い」と言われ続けている日本の住宅面積も徐々に改善してきていることが分かる。
住宅面積には地域性が顕著に出てくる。人口密度が高く土地も高価な大都市部で面積が小さいのは当たり前だが、地方でも差が生じているから不思議なものだ。例えば、住宅面積の平均が最大の山形県と鹿児島県では34平方メートルも面積が違う。これは、鹿児島ではいまでも平屋を建てる人が多い反面、山形では伝統的に広い家が好まれるという地域性の差が平均面積に現われたもの。
より大まかな地域で分けてみると、日本海側で広く、太平洋側で比較的狭いという傾向もある。余るほどの土地がある北海道の平均値が大都市圏並みなのも一見不思議だが、冬の暖房効率を考慮したりして面積は小さめになるようだ。ただ、住宅面積が小さいのはやはり大都市部で、最小は神奈川県の約126平方メートル。最大の山形とは40m2近い開きがある。
敷地面積も住宅面積と歩調を合わせて広くなっている。8年度は全国平均で281平方メートル強と、10年間で33平方メートルも広がった計算だ。ただ、ここ5年間の伸びは小さく、平成5〜7年度はほぼ横ばいで推移。8年度にようやく増加傾向がでてきた格好となっている。
住宅の新築を予定しているユーザーにとって最も気になるのが工事費用だろう。地域的な格差が大きいだけでなく、工法によっても開きがある。
地域的には、大工・職人たちの人件費のかさむ大都市部で建築単価も高く、平屋の多い南九州で低いという特徴がある。20万円を超えるのは東京、神奈川、京都、大阪の4都道府県に限られている。
工法別にみると、最も安いのが木造軸組工法（在来木造）。次いで、プレハブ、ツーバイフォーと続いている。全体的な単価が高い大都市部でプレハブやツーバイフォーが多いこと、建設地の状況などによっても単価に差が生じることなども考慮すべき。
建築総工事費は全国平均で約2612万円。これが公庫を利用して建てられた戸建て住宅の平均的な本体価格といえる。住宅規模や地域、工法による差がさまざまに生じるので比較することは難しいが、全国平均値は10年前より1188万円、5年前と比べても520万円ほどアップしている。
工事期間も工法による特徴が大きいもの。プレハブでは約3ケ月（97日）の工期ですむところ、ツーバイフォーでは約4ケ月（122日）、木造軸組では約4ケ月半（134日）かかる。軸組にした場合は約1ケ月分の仮住まい費用などが余計に必要になるわけで、その辺りの建設費には含まれない付帯費用も、住宅を新築する場合には考慮しておく必要があるだろう。
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住宅用太陽光S通産省エネ庁
普及事業を拡充 |
通産省・資源エネルギー庁は、住宅用太陽光発電システムの普及促進事業を拡充、来年度の設置補助件数を、今年度と比べ四六・八％増の13,800件とし、一万件の大台に達する見通しだ。同庁では、98年度（平成10年度）新エネルギー事業の重点施策として、太陽光関連の六つの事業合計で、同24％増の251億5千万円を予算要求。なかでも、住宅向けの設置補助事業は、同17％増の約130億円となっており、全体の約半分を占める。量産効果によるコスト低下で市場の早急な自立を狙いとしたものだが、一方で「設置補助が、期待ほどシステム価格（の低下）に反映していない」との指摘もある。
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どんな家を建てたいか住環境研が調査
折衷タイプに人気 |
積水化学工業の関連会社である住環境研究所（丸野和也社長）が発表した「住意識・外観嗜好調査」結果から、こんなことが判明した。木質系の人気の下がり気味で、外観嗜好では相変わらず和洋折衷タイプに人気が集中していることも分かった。この調査は、展示場来場者の中から、検討中と過去2年以内にマイホームを実現した二千五百五十人の回答を集計したもの。調査結果によると、(1)素材・工法(2)外観スタイル(3)性能・機能の3項目に分け、「こだわり点」を聞いたところ、最も回答が多かったのは性能・機能の49％次いで素材・工法（35％）、外観スタイル（16％）という順になった。前回調査と比べる外観スタイルが1ポイントダウン、その分だけ性能・機能がアップした。素材・工法は変動がなかった。同研究所では「バブル崩壊後、見た目よりも実質本位にシフトした結果。阪神・淡路大震災を契機に、素材などの重視傾向が強まっている」と分析している。
工法別の好き、嫌いでは、「好き」という回答が最も高かったのは「木質系」で、前回より3ポイントダウンしたものの全体の約三分の一に相当する31％を占めた。次いでツーバイフォーの20％（前回19％）、鉄骨系の19％（同22％）、コンクリート系の5％（同5％）という順。ツーバイフォーは93年調査時の13％から、回を追うごとに高まっている。木質系はこれで2年連続の下落になった。外観嗜好では、折衷タイプ支持派が前回より1ポイントダウンしたが、54％と相変わらず人気が高い。「洋風」は20％（前回18％）、モダンも14％（同13％）と、双方ともポイントを上げているが、「和風」は12％と前回より2ポイントダウンしていた。好きな外観を地域的に見ると、北陸で「和風」嗜好が強く22％を占めた。首都圏では「洋風」や「モダン」が高く、中国でも「洋風」人気が高まっていた。
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