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●融資のことを知ると、有利な建て時がわかります。 |
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「必要な予算=&＜資金力」という方はもちろん、「必要な予算＞資金力」という方にも、ぜひ知っておいていただきたいことがあります。それは、お金のことに詳しくなればなるほど、自分にとって有利な建て時をつくり出せるということ。十分な資金力のある方の場合には、返済方法や税金の控除のことなど、いまから始めようとしている住まいづくりをよりおトクにするための情報があります。一方、これから資金力を高めていこうという方には、建て時への近道をつくる情報があります。第2章では、そうした資金面全般にわたって、ほんとうに役立つものだけを集めました。気になる最新ニュースの解説も盛り込んでありますので、一度目を通しておいてください。
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◯収入合算（8割制限の要件緩和）
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頭金不足の若いおふたりにも無理のない資金計画が可能。
家を買うには「価格の2割にあたる頭金が必要」といわれていました。これは公庫の融資上限が住宅建設費の80％までと決められていたためで、収入の少ない若い世代がマイホームをもつのは非常に困難でした。しかし98年4月からこの原則が臨時撤廃され、一定以上の収入があれば100％融資が受けられるようになりました。つまり頭金ゼロでも購入できるようになったのですが、10月よりさらに条件が緩和され、従来認められていなかった、本人以外の方の収入合算ができるようになりました。このダブル緩和の恩恵を受け、世帯年収が500万円以上（本人の年収が400万円以上）あれば建設費の100％融資が可能となったのです。これにより、頭金不足の若いカップルでも無理のない資金計画が立てやすくなったといえます。
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●頭金がゼロでも融資が受けられる収入基準（年間）
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地域
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本人以外の方の収入合算が認められ世帯年収が緩和されました。
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東京、愛知、大阪など3大都市圏
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500万円（ただし本人の年収が400万円以上）
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その他の地域
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400万円（ただし本人の年収が300万円以上）
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◯元金均等返済（返済方法の変更）
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ライフスタイルに合わせて組み替え、生活上手になろう。
共働きで経済的に余裕のある間は、元金をできるだけ減らし、後々の返済を軽くすることができる「元金均等返済」で返済。配偶者が仕事を辞めた時点で、返済額の少ない「元利均等返済」に変更。この方法で年間返済額を557,084円ダウンさせることを計画しているケースがあります。あなたの資金計画の参考にしてください。
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●元利均等返済
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●元金均等返済
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●ライフプランのイメージ
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●将来のことを考えた賢い返済計画
１〜３年目の返済（公庫のみ元金均等返済を利用）
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公庫一般
2.00％
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借入れ額
15,000,000円
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公庫特別
3.05％
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借入れ額
4,000,000円
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銀行(3年,固定)
2.40％
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借入れ額
1,000,000円
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返済期間は公庫のみ30年間で計算
4〜10年目の返済
公庫一般
2.00％
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借入れ額
15,000,000円
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公庫特別
3.05％
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借入れ額
4,000,000円
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銀行の借入れ額100万円は完済。返済期間は公庫30年間で計算。'98年第3回公庫の金利にて計算。11年目以降、支払額が増えます。
※受付銀行によって対応できない場合もございます。
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◯つみたてくん（住宅債券積立制度）
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倍率優遇、収入基準の緩和、通年申込など多彩なメリット
住宅金融公庫では、3年から7年後を目標にマイホーム購入や新築を計画している方を対象に「つみたてくん」の愛称で呼ばれている債券積立制度を設けています。この「つみたてくん」を定期的に購入することにより、公庫融資を借りる際にいろいろ特典が受けられます。現在、半年毎に40万円ずつ3年間（計7回）にわたって積み立てる「一般積立」コースと、半年毎に40万円ないしは20万円ずつ5年間（計11回）にわたって積み立てる「特別積立」コース（2コース）の合計3コースがあります。
＜メリット＞
●公庫を利用する際600〜1,320万円の割増融資が受けられます。
●収入基準が、毎月返済額の5倍以上から4倍以上に緩和。
●年4回の申込受付期間に限られる申込が受付期間以外でも可能。
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●財形住宅融資（公的融資）
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融資限度額は何と4,000万円。車庫や造園にも使えます。
財形住宅融資は、民間勤労者や公務員を対象に財形貯蓄の一部を「還元融資」するもので公庫や年金と同様の公的融資。勤務先で1年以上50万円以上財形貯蓄を行っていれば貯蓄額の10倍以内で最高4,000万円まで融資を受けることができます。また他の公的融資と比べ住宅の規模、建設地、構造により金利や融資限度額に差がつかないのも大きな特長。受付金利は変動金利になっていますが、公庫を窓口に融資を受ける場合などでは、勤務先に対し住宅融資の利子補給や住宅手当を従業員に支給することを条件としているので、事業主（勤務先）からの援助を含めて検討したいローンのひとつです。
＜メリット＞
●土地の費用や車庫、門、植樹などの外構工事の費用も含めて利用可。
●新築一戸建では、敷地面積100m2未満でも利用可。
●年間を通じて申し込みが可能。
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 公庫金利上昇気運の中で、抑制力のある今がチャンス。
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住まいづくりの資金計画を考えるうえで、住宅金融公庫融資は欠かすことのできない存在です。その公庫融資の中でも、いちばん金利が低いのが、基準金利。これが、目まぐるしいほど変動しています。平成10年11月2日には、わずか2カ月前の2.55％から、下限金利で史上最低といわれた2.00％にまで引き下げられました。しかし、それも束の間。こんどは再び2.20％へと動きました。公庫の金利は、財政投融資の金利に連動することになっていますから、今回の引き上げもそれに伴うものなのです。見方によっては、2.20％ではなく、いきなり2.55％程度へ戻っても決して不思議ではないといえるわけですから、もういちだんの金利の上昇も十分に予想できるところといえます。現状では、金利を押し下げる圧力がまだ衰えを見せていなかったことから、2.20％で抑えきれたと見るべきでしょう。
（平成11年6月19日より住宅金融公庫の金利は2.50%になります。）
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キーワードは、減税。ますます建てやすく。
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資金贈与の特例対象額が、1,500万円に増額。
住まいを建てるときに両親や祖父母から資金援助を受けるという方に、朗報です。住宅取得資金の贈与の特例として、今回、贈与税がさらに大幅に軽減されました。特例対象額が1,000万円から、1,500万円へ増額されています。夫婦でそれぞれが贈与を受けることも可能です。これはチャンスです。
＜特例を受けるための条件＞
●贈与を受ける人の条件
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贈与を受けた年の合計所得金額が1,200万円以下（給与収入の場合は1,443万円以下）
- 贈与を受ける前5年以内に贈与を受ける本人またはその配偶者の所有する住宅に住んだことがないこと
- 以前に本特例を受けたことがないこと
- 贈与を受けた翌年の3月15日までに取得した建物に居住すること
●贈与をする人の条件
- 贈与を受ける人の父母または祖父母のいずれかであること。
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住宅ローン控除制度が、大幅に見直されました。
平成10年末の税制改正大綱の中でも、とくに目を引いたのが、住宅ローン控除制度の見直しです。従来は6年間の控除（減税額最大180万円）だったのですが、15年間（減税額最大587.5万円）に拡大されました。さらにポイントはもう2点あります。1つには、建物を取得するための借入金に加えて、土地を取得する場合の借入金も対象になったこと。もう1つは、控除の対象となる借入金が3,000万円から5,000万円に増額されたことです。低金利政策と合わせて、住宅を取得するためのコストが大幅に軽減されたわけです。なお、この新制度が適用されるのは平成11年1月1日から平成12年12月31日までに居住の用に供した場合となります。
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●年収別、借入金別減税額の比較
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年収
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借入金
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3,000万円
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5,000万円
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改正前
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改正後
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改正後
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400万円
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49.8万円
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139.2万円
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147.5万円
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500万円
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93.1万円
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215.8万円
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247.3万円
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600万円
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135.5万円
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260.9万円
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328.8万円
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700万円
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153.4万円
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288.7万円
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393.7万円
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800万円
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164.4万円
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289.0万円
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469.5万円
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900万円
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164.4万円
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289.0万円
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485.2万円
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1,000万円
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164.4万円
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289.0万円
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485.2万円
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※「計算の前提」
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3,000万円の場合
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5,000万円の場合
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公庫通常
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10年目まで
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2.00％
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それ以降
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4.00％
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2,290万円
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2,290万円
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特別
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3.05％
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4.00％
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0万円
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890万円
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年金一般
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2.71％
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3.58％
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710万円
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1,300万円
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特別
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3.04％
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3.92％
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0万円
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520万円
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合計
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3,000万円
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5,000万円
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年収の上昇率：現在の年収が毎年1％ずつ上昇するものとします。
資金計画：いずれも借入期間は30年とします。
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「譲渡損失の繰越控除」の併用が可能に。
「譲渡損失の繰越控除」とは、現在の住宅を売却した場合の譲渡損失の額を翌年以降3年間まで繰り越し、それぞれの年度の給与所得等と損益通算できるという制度です。この制度は住宅ローン控除との選択適用だったのですが、改正により、両方の制度を併用できるようになりました。なお、この併用措置は平成11年1月1日以降に譲渡した住宅から適用されます。
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公庫の最低金利を利用するには"丈夫で長持ち"が条件！
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低金利の公庫基準金利を利用するには一定の性能基準をクリアすることが条件。その基準は、「耐久性」「バリアフリー」「省エネルギー」の3つで、これまで3項目のうち1つに該当すれば適用されました。しかし平成10年10月より適用条件が見直され、耐久性は必須条件となり、加えてバリアフリーあるいは省エネルギーのいずれかのタイプに適合することが必要になりました。いずれにしてもクリアするのとしないのでは大違い。インテリアにばかり気を配らないで性能チェックもお忘れなく。
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●基準金利が適用される住宅の性能基準
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共通基準
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高耐久性を備えていること
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基礎は鉄筋コンクリート造とし、高さは40cm以上とする。
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柱は太くするなどして構造を強化する。
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木材には防腐・防蟻処理を施す。
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小屋裏や床下の換気を十分によくする。
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床下に防湿措置を施す。
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住宅部分の延床面積175m2以下。
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選択基準
バリアフリータイプか省エネルギータイプかいずれかに適合すればよい。
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バリアフリータイプ
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高齢者等の寝室がある階のすべての居室の段差を解消する。
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高齢者等の寝室とトイレは同じ階に設置する。
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玄関や洗面所の段差を解消する。
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廊下幅を確保する。
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浴室の広さを確保する。
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階段と浴室に手すりを設置する。
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省エネルギータイプ
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屋根（または天井）、外壁、床、土間床などの外周部などには所定の厚さの断熱材を隙間なく充填する。
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窓やドア等の開口部には断熱性にすぐれた建具を使用する。
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住宅「建て時の見極め方」(第2章)
プレハブ住宅 
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