住宅購入時に頭金を入れるメリット・デメリット

住宅購入時に頭金を入れると、

  • 毎月のローン返済額が減る
  • 支払う住宅ローンの利息が減る
  • 住宅ローンの返済期間を短くできる

などのメリットがあります。

また、親世代では物件価格の2~3割を用意しないと住宅ローンが借りられないなどの背景もあり、頭金を入れるのが当たり前の感覚があります。

それでは、頭金を入れるデメリットは一つもないのでしょうか?

デメリット1.住宅ローン控除が減る

頭金を入れないメリットの一つ目は住宅ローン控除です。
住宅ローン控除とは、住宅ローン年末残高の1%相当額を所得税、住民税から10年間控除する制度です。

例えば、年末の住宅ローン残高が3,000万円あったとしたら、

3,000万円×1%=30万円

還付されます。

もし、頭金を500万円入れた場合は住宅ローン残高が2,500万円になります。

2,500万円×1%=25万円

になり、5万円還付金が減ります。

これが年末の残高に合わせて10年継続すると、上記ケースでは、頭金を入れた場合と入れない場合で約50万円税金の還付金が変わります。

また、昨今の住宅ローン金利は低金利なので、仮に0.6%の金利なら利息は、

3,000万円×0.6%=18万円

になります。この利息と比較しても、住宅ローン控除の還付の方がメリットがありそうです。

ただし、多めに借りることが必ずしも良い選択とは限りません。頭金を入れないメリットを出すには、

  • 住宅ローン控除以上に税金を納めている
  • ローン関連費用を含めたトータル的なコストと比較してもメリットがある
  • 10年後まで頭金を使わないで取っておける

などの条件はあります。誰にでも当てはまるわけではありませんが、条件を満たせば、頭金を入れない方がメリットが出る可能性があります。

デメリット2.保険?が減る

頭金をいれないメリットの二つ目が、団体信用生命保険(団信)です。

団体信用生命保険はローン契約者に万が一のこと(死亡・高度障害状態)があった場合、保険会社がかわりにローンを返済してくれる制度です。ですので、残された家族が住宅ローンの返済で困ることはありません。

忘れがちなこの制度、もし頭金を入れていたらどうなるのでしょうか?
下記のケースで考えてみましょう。

例)・3,000万円の家を購入
  ・頭金として500万円を入れる
  ・住宅購入して1ヶ月後、交通事故で住宅ローン契約者が死亡

① 頭金ありの場合
3,000万円-頭金500万円=残高:2,500万円
※2,500万円のローンが免除される。

② 頭金なしの場合
3,000万円-0円(頭金なし)=残高:3,000万円
※3,000万円の住宅ローンが免除される+入れる予定だった500万円が手元に残る。

いかがでしょうか?
頭金を入れる際や繰上げ返済を考える時に、住宅ローンの金利や利息ばかりを気にしてしまいがちですが、住宅ローンを組んで住宅購入する場合、団体信用生命保険(=保険)があることも忘れてはいけません。

住宅ローン控除のメリット期間が10年。この10年の間に契約者に万が一のことがあった場合、頭金を入れていなければ、そのお金は残された家族に遺すことができるのです。

100円で仕入れたものが、300円で売れるとわかっている商品があったとしたら・・・

もし、100円で仕入れたものが、300円で売れるとしたら200円の利益が出ます。
皆様であれば、住宅ローンの金利はいま非常に低金利です。非常に低い金利で資金調達(仕入れ)ができます。

仮に住宅ローンの金利を1%、3%で運用できる金融商品があれば、単純計算で3%-1%=2%分の利益が出るということになります。

「そんなにうまい話はないよ」と思われるでしょうが、比較的なじみのある国債、日本の10年国債は0.025%ですが、アメリカの10年国債は約3%あります。(2018.5時点)もちろん為替のリスクなど外貨によるリスクはありますが、日本の国債の100倍以上の金利差があります。

「為替のこととかはわからない、知らないから知らんぷり」というには大きな差です。きちんとリスクを把握できれば、住宅ローン控除期間の10年間、控除を目一杯使いながら、余剰資金は10年国債で運用する、というのも考え方もアリだと思います。

住宅ローン控除、団体信用生命保険、10年国債を複合的に考え、メリット・デメリットを把握すれば頭金を入れないという選択肢もアリだと思います。


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