失敗しない! 土地探しのポイント

注文住宅を建てる大きな魅力の一つに、自由に土地を選べることがあります。しかし、土地探しに慣れている人は、なかなかいないはずです。どうすれば失敗しないで理想の土地を探し出すことができるのか、そのコツをご紹介しましょう。

建築条件付き土地とは何か

土地探しをはじめると、必ずといっていいほど「建築条件付き」という言葉を目にします。この条件には2つの意味があります。

  1. 土地の売主が指定した建築会社(大手ハウスメーカーの場合もあり)で建てなければならない
  2. 土地を購入してから一定期間内に建物を建築する契約(建築工事請負契約)をしなければならない

つまり、気に入った売地が見つかってもこの条件が付いていれば、好きなハウスメーカーで建てることはできないのです。また、その多くは土地を購入してから3カ月以内に間取りなど建物のプランを決め、建築工事請負契約を結ばなければ、土地の売買契約は解除されてしまいます。この場合、手付金などは戻ってきます。

では、なぜこのような条件がつくのでしょうか。その理由は、土地の売主が建物の利益も得ることができるからです。その分、土地と建物の合計金額は、相場よりも低めに設定されていることが多いようです。

とはいえ、せっかく注文住宅を建てるのに、建築会社を選べないというのは大きなデメリットとなる人もいるでしょう。また、建築条件付き土地で建てられる家は、自由設計をうたいながら、実際には設備や間取りなどに制約があることが珍しくありません。つまり、理想の土地を見つけても、建築条件が付いていれば好みの家が建てられない可能性があるのです。

ただし、条件を外すことも不可能ではありません。売主としては見込んでいた建物の利益を得られればいい、というケースも多々あるからです。つまり、いくらか土地価格を上乗せすれば売ってもらえることもあり得るのです。そこで、どうしても条件付きの土地を気に入ってしまったのならば、窓口となる不動産会社にお願いして価格交渉をしてもらいましょう。

土地探しを行う際の手順と注意点

土地探しは、必ずハウスメーカー選びと同時進行で行いましょう。なぜなら、土地を先に決めてしまうと、建物の建築費用が限定されて、好きな間取りやメーカーで建てられないことがあるからです。そのうえで、土地探しを進める手順と注意点は次のようになります。

  1. 住みたいエリアを決める
  2. まずは、通勤時間や子どもが通う学校、そして相場など理想の条件を考慮し、住みたいエリアを決めます。エリアを絞り込む方法は、不動産ポータルサイトを利用すれば便利です。絞り込む条件は、後から「ここも気にすればよかった」といったこともあり得るので、当サイトの「土地探しの目の付けどころ」ワークシートの項目を参考にするといいでしょう。この時点でハウスメーカーもある程度絞り込んでおけば、土地と建物の費用のバランスを考えながらエリアを決めることができます。

  3. 資金計画を立てる
  4. エリアがある程度絞り込めたら、そこに理想の家が建てられるのか資金計画を立てましょう。その際はハウスメーカーの担当者に協力してもらうのが得策です。担当者はこの作業に慣れているので、無理のない資金計画やアドバイスなどをしてくれるはずです。これによって土地購入予算を決めることができます。

  5. 不動産会社へ土地探しを依頼する
  6. エリアと予算が決まったら、不動産会社に土地探しを依頼します。依頼する際は、予算とワークシートの項目を参考にしたうえでの条件を明確に伝えましょう。そうすれば、予算オーバーや好みでない土地を紹介されることがないので、時間の無駄を省くことができます。依頼する会社は、住みたい街の駅前にある大手、古くから地元に密着している会社、建築を依頼する予定のハウスメーカーの3社がお勧めです。ハウスメーカーは、土地探しの専門家ではありませんが、ほとんどの会社がネットワークを駆使して動いてくれます。また、紹介する土地に合った建物のプランも同時に提案してくれるというメリットもあります。

土地を下見するときのチェックポイント

いくつか土地を紹介してもらったなかで、気に入りそうなものがあれば下見をします。下見をする際は、「土地探しの目の付けどころ」ワークシートで各項目を点数付けしておくと、後から比較検討する場合に便利です。このときは、必ず家族全員で採点し、全員が納得できるようにしておくのがポイントです。また、最寄り駅からの徒歩時間や周辺の雰囲気は時間帯によって変化します。下見後も気に入った土地があれば、時間を変えて見に行ってみましょう。

土地を決める前に確認したいこと

ワークシートを活用して1つの土地に絞り込めたとしても、そこで購入を決断するのは得策ではありません。最後に確認したいことには次のようなことがあります。

  1. 理想の家が建築可能なのか
  2. 日本の多くの土地は、住居専用、工業専用といったように建てられる建物の種類が用途地域によって限定されています。また、建物の広さや高さも、建ぺい率や容積率などによって制限されます。土地購入を決断する際は、これらを加味して本当に理想の間取りの家が建てられるのか確認する必要があります。

  3. 災害の可能性の有無
  4. 地震や洪水、土砂崩れなど日本は災害の多い国です。そのため、家を建てる際は、その土地にどのような災害の可能性があるのか知っておく必要があります。事前に知っておけば、ある程度対策を打った建物にすることができるからです。災害の可能性に関しては、国土交通省や各自治体のハザードマップなどで確認できます。
    https://disaportal.gsi.go.jp/index.html

    なお、地盤改良などの地震対策には、事前の地盤調査が必須になります。この調査は、ほとんどの場合、土地の購入後でないとできません。そのため不安がある場合は、ハウスメーカーと相談して予算を多めに取っておく必要があります。

  5. 追加費用の有無
  6. 家の購入費用は土地代と建築費用だけでは足りない場合があります。たとえば、上記の地盤改良費用、土地に高低差がある場合の造成費用などです。

土地を探すときは誰に頼るべき

土地を探す際は、不動産会社を頼るケースが多いようです。しかし、不動産会社は、建物の専門家ではありません。土地探しは上手でも、それぞれの土地に理想の家が建てられるのか判断してくれることは、ほとんどないでしょう。一方でハウスメーカーならば、土地探しと同時にそこに合った建物のプランも提案してくれます。また、老後まで考慮した資金計画まで相談に乗ってくれるところもハウスメーカーの魅力でしょう。

とはいえ、ハウスメーカーは土地探しのプロではないので不安に思う人もいるかもしれません。しかし、多くのハウスメーカーは、グループ企業に不動産会社があったり、近隣の不動産会社と提携していたりするので土地の情報もすばやく収集することができます。また、各拠点周辺に精通しているので、それぞれの地域の地盤や防災対策などの知識も豊富です。こういったことから土地探しのパートナーは、総合的に考えてハウスメーカーを選んでおけば失敗は少ないでしょう。

土地探し、建物のプラン提案、資金計画など総合的に提案できるのはハウスメーカーだけ。土地探しをするなら、まずはハウスメーカーに相談しましょう。

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