住宅ローンの負担が辛い!そんな時は両親や祖父母にも相談を


住まいの購入は、人生の大きなイベントのひとつ。希望する条件に沿った家を購入するために、多くの方が資金調達に奔走しています。

長く支払いが続く住宅ローンの負担を抑えるために、ご両親や祖父母から購入資金を援助してもらうのも、多くの方がとる調達方法のひとつです。ただし、身内だからといって気軽に援助を頼んでしまうと、あとから税金の支払いに苦しむことも。親子(または祖父母と孫)といえど、大きな金額を受け取った場合は贈与税がかかります。

ここでチェックしたいのが、両親、または祖父母から非課税で家づくりの資金援助が受けられる「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」。この制度をうまく使えば、贈与税の負担を抑えることができます。

目次
非課税の最大金額1000万円、その利用条件をチェック!
「質の高い住宅」を建てると、非課税枠が大きくなる!
期間限定の特例制度なので、利用するタイミングに注意!
最大非課税枠は2000万円!? 特例制度をさらに賢く使う

非課税の最大金額1000万円、その利用条件をチェック!


この「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」制度では、両親や祖父母から住宅購入資金の援助を受けた時、その資金の一定額については贈与税が非課税になります。

「資金の一定額っていくらなの?」と気になりますね。その最大の金額は「1000万円」。ただし、この制度を利用するにあたっては、いくつかの条件があります。

まず「直系卑属であること」。これは、贈与を受け取る人が子供か孫であることが条件という意味です。配偶者の父母は該当しないので、仮に妻の両親から夫が贈与を受け取る場合、この制度は適用されません。

また、受け取る人が18歳以上、その年の合計所得金額が2000万円以下であること(※1)も条件となります。

贈与を受け取ったら、速やかに家づくりをスタートしなければなりません。贈与を受けた年の翌年3月15日までには、その贈与分全額をあてた住宅を新築する必要があります。

※1 贈与を受けた年の所得税に係る合計所得金額が2000万円以下(新築等をする住宅用の家屋の床面積が40㎡以上50平㎡未満の場合は1000万円以下)。

「質の高い住宅」を建てると、非課税枠が大きくなる!


また、この制度を利用して建てる家についても、いくつかの条件があります。

新築の場合、最大「1000万円」という非課税枠は、「質の高い住宅」を対象としています。具体的には、耐震、省エネまたはバリアフリー仕様となっていること(※2)。この条件に該当しない一般的な住宅は、非課税枠が500万円となります。

また、完成後はその家に住むことも条件とされています。具体的には、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その家に住む見込みがあることが申請時での条件です。翌年12月31日までに実際に居住していないと、適用が受けられなくなるので要注意です。

※2 ①断熱性能等級4以上もしくは一次エネルギー消費量等級4以上
  ②耐震等級2以上もしくは免震建物等
  ③高齢者等配慮対策等級3以上
  ①~③のいずれかに該当することが条件

期間限定の特例制度なので、利用するタイミングに注意!


上記のほか、この制度を利用するにあたって、いくつか注意したい点があります。

まず、この「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置の特例」は、令和4年4月1日~令和5年12月31日までの期間限定の制度です。家の完成が翌年だとしても、令和5年の年末までには贈与を受けておく必要があります。また、平成21年から令和3年分までの贈与税の申告において、「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けた場合、この制度は使えなくなるので注意しましょう。

贈与を受けた人がこの住宅を所有しない場合も、この特例の適用を受けることはできません。また、住宅を購入する場合、親族などからその住宅を取得する場合も適用されません。

最大非課税枠は2000万円!? 特例制度をさらに賢く使う


この「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」を、さらに賢く使いこなすコツがあります。

上記でご説明したように、この制度は「直系卑属であること」が条件。ただし、ご夫婦の場合、夫婦がそれぞれの親から贈与を受けることが可能です。つまり、夫婦がそれぞれの両親から1000万円の贈与を受けた場合、最大2000万円が非課税となります。ただし、購入する家を共有名義にする必要があるので注意しましょう。

また、この制度のほかにも、毎年110万円までの贈与であれば、非課税枠となります。この非課税枠と「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」をダブルで適用することもできます。

「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」を利用する場合のさらに細かい条件や申請手続きについては、国税庁のHP(※3)で説明されているので、参照してください。
特に、申請のタイミングが遅れるとこの特例を利用できなくなるケースもあるので注意が必要です。

「こんな家に住みたい」「素敵なライフスタイルを実現したい」という理想をあきらめないためにも、資産調達は家づくりの大切なポイント。ご家族ともじっくり相談しながら、納得のいく家づくりを実現してください。

※3 国税庁HP(https://www.nta.go.jp/

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朝晩の冷え込みが感じられるこの頃、季節は秋から冬へと変わりつつあります。10月から訪日外国人観光客の受け入れが緩和され、さらに「全国旅行支援」がスタート。各地は観光客でにぎわっているようです。人も経済も動きつつある中、2022年11月の【フラット35】金利はどうなったのでしょうか。動向を見ていきます。

2022年11月の【フラット35】金利


今月の全期間固定金利型住宅ローン ARUHI フラット35の金利は融資率9割以下、返済期間21~35年、機構団信加入で1.54%となり10月から0.06ポイント引き上げに。融資比率9割以下・返済期間15~20年の金利は1.38%と、0.06ポイント引き上げとなりました。なお、8月1日から取り扱いが開始された融資比率9割以下・返済期間36~50年の金利は10月の2.17%から0.19ポイント引き上がり、2.36%となりました。

※ARUHI フラット35 各商品の概要、ARUHI フラット50の活用方法はこちら

フラット35 11月金利

ARUHI住宅ローンの実行金利一覧


建設費または購入価額(以下、物件価格)の1割~5割の頭金があれば、従来のARUHIフラット35よりさらに低金利で利用できる、ARUHIスーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。

フラット35 11月金利

物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット5」(※団信込み。全疾病別途)は1.38%。

物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6」(※団信込み)は1.42%。

物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6.5」(※団信込み)は1.45%。

物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7」(※団信込み)は1.46%。

物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7.5」(※団信込み)は1.47%。

物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8」(※団信込み)は1.48%。

物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8.5」(※団信込み)は1.52%となっています。

物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット9」(※団信込み)は1.53%となっています。

最新の住宅ローン金利はこちら→【ARUHIフラット35】

まとめ


最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。

2022年11月の【フラット35】金利が小幅な上昇に抑えられた理由

インフレの急伸する米国ではFOMCによる大幅利上げが連続して決定され、米長期金利が上昇を続ける中、10月21日には【フラット35】のベースとなる機構債の表面利率が発表され、10月よりも0.16ポイントも高い0.74%となりました。わずかひと月で0.16ポイントも上昇するのは非常にめずらしいことです。

9月から10月にかけては、機構債の0.08ポイント上昇とは逆行して【フラット35】の金利は0.04ポイント下がったのですが、10月から11月にかけてはさすがに0.06ポイントの上昇となりました。しかし、機構債の上昇幅は0.16ポイントあったわけですから、0.1ポイントも上昇を抑制したことになります。

フラット35 11月金利

【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組みによると、住宅金融支援機構が機関投資家に機構債を販売して資金調達し住宅ローンを貸すという基本スキームとなっています。つまり機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット35】の金利が売値にあたると考えてみれば理解しやすいと思います。

しかし、【フラット35】の金利は仕入値が上がったからといって、売値を同じ幅で上げるとは限らないのです。なぜならば【フラット35】を取り扱う住宅金融支援機構が独立行政法人であり、政府に代わって公共的な事業を行うために設立された法人で、利益の獲得を目的としていないためです。国民の住宅の建設等に必要な資金の円滑かつ効率的な融通を図ることを設立目的とするので、急激な金利上昇局面では、利用者が困ってしまわないように住宅ローンの金利上昇幅を緩やかにして、吸収する対応を行うのです。

2022年9月までは、機構債の表面利率の上昇または下降に対して【フラット35】は同じ方向にだいたい同じ幅で動いてきました。9月から10月にかけて、機構債の表面利率が0.08ポイント上昇し【フラット35】金利が逆に0.04ポイント低下するというのは極めて異例なことでした。10月から11月にかけて0.1ポイントも金利上昇が抑制されたことも、同じ理由によるものでしょう。

さらに、2022年10月からは、【フラット35】の金利引き下げ制度が改正され、事実上、適用金利が下がる人が増えています。【フラット35】S(ZEH)ではZEH水準の住宅を取得する場合に【フラット35】の借入金利を当初5年間0.5%引き下げ、6年目から10年目まで0.25%引き下げる制度であり、住宅建設業者や販売業者にも補助金の恩恵があるため、今後増えていくことが予想されます。さらに多数ある【フラット35】金利引下げ制度の併用を行いやすくするため、2022年10 月以降借入申込受付分から金利引き下げ方法が「ポイント制」に変更されています。

金利の急激な上昇が抑制されるうえ、金利引き下げ制度の恩恵が増えるため、今後さらに【フラット35】を利用する人が増えていくと思います。

※【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット35】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券=10年国債の利回り(長期金利)に連動する傾向があります。

フラット35
フラット35の仕組み

※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。

執筆者:ARUHIマガジン編集部

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ARUHIマガジンは、新しい時代の街探し、ニューノーマルな家の買い方、住宅ローンの選び方など知って得する情報や多彩な選択肢をお届けするWebメディアです。住宅ローン専門金融機関のARUHIが運営しています。

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昨年から続いている物価の値上げラッシュが止まりません。この10月からは、食料品を中心にさらに多くの品目の値上げが予定されています。家計への影響が気になる中、2022年10月の【フラット35】金利はどうなったのでしょうか。動向を見ていきます。

2022年10月の【フラット35】金利


今月の全期間固定金利型住宅ローン ARUHI フラット35の金利は融資率9割以下、返済期間21~35年、機構団信加入で1.48%となり9月から0.04ポイント引き下げに。融資比率9割以下・返済期間15~20年の金利は1.32%と、0.07ポイント引き下げて、2ヶ月続けて引き下げとなりました。なお、8月1日から取り扱いが開始された融資比率9割以下・返済期間36~50年の金利は9月の2.09%から0.08ポイント引き上がり、2.17%となりました。

※ARUHI フラット35 各商品の概要、ARUHI フラット50の活用方法はこちら

フラット35 10月金利

ARUHI住宅ローンの実行金利一覧


建設費または購入価額(以下、物件価格)の1割~5割の頭金があれば、従来のARUHIフラット35よりさらに低金利で利用できる、ARUHIスーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。

フラット35 10月金利

物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット5」(※団信込み)は1.27%。

物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6」(※団信込み)は1.31%。

物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6.5」(※団信込み)は1.32%。

物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7」(※団信込み)は1.33%。

物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7.5」(※団信込み)は1.34%。

物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8」(※団信込み)は1.35%。

物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8.5」(※団信込み)は1.40%となっています。

物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット9」(※団信込み)は1.43%となっています。

最新の住宅ローン金利はこちら→【ARUHIフラット35】

2022年10月の【フラット35】金利は機構債とは逆に大幅低下


最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。

9月22日米中央銀行のFOMCでは3連続となる0.75ポイントの大幅利上げが決定され、米長期金利が上昇を続けています。FOMCに先立つ9月16日には【フラット35】のベースとなる機構債の表面利率が発表されましたが、市場では大幅な利上げを織り込んで国内金利が上昇しており、前月よりも0.08ポイント高い利率が発表されています。

これによって【フラット35】の金利は上昇することが見込まれましたが、蓋を開けてみると下表に示すように前月よりも0.04ポイントも低い1.48%となっています。

フラット35 10月金利

【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組みによると、住宅金融支援機構が機関投資家に機構債を販売して資金調達し住宅ローンを貸すという基本スキームとなっています。つまり機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット35】の金利が売値にあたると考えてみれば理解しやすいと思います。

これまでは、機構債の表面利率の上昇又は下降に対して【フラット35】は同じ方向にだいたい同じ幅で動いてきました。まれに逆方向に動くこともありましたが、その差異は0.01ポイント程度の誤差の範囲内に抑えられていたのです。そのため、機構債の表面利率が0.08ポイントも上昇した翌月に【フラット35】金利が逆に0.04ポイントも低下するというのは極めて異例なことだと言わざるを得ません。

こうなった理由の一つとして【フラット35】は民間の住宅ローンではなく、住宅金融支援機構による公的な住宅ローンであることが考えられます。住宅金融支援機構は独立行政法人であり、政府に代わって公共的な事業を行うために設立され、利益の獲得を目的としていないのです。

これまで急激な金利上昇のあった局面では、利用者が困ってしまわないように住宅ローンの金利上昇幅を緩やかにして、吸収する対応を行ってきました。これは「激変緩和」というもので「民」にはない「公」に特有の考え方です。ただし、今回の【フラット35】金利低下は「激変緩和」を呼ぶにはあまりにも大幅な金利低下です。2022年10月を境として、なんらかの政策的な意図として住宅金融の金利水準を下げるという判断があったのだろうと思います。

なお、2022年10月には【フラット35】の金利引き下げ制度の改正があります。一つは【フラット35】S(ZEH)であり、ZEH水準の住宅を取得する場合に【フラット35】の借入金利を当初5年間0.50%引下げ、6年目から10年目まで0.25%引き下げる制度です。さらに【フラット35】の多様な金利引き下げパターンをわかりやすくするため、2022年10 月以降借入申込受付分から金利引き下げ方法が「ポイント制」に変更されます。

10月の異例の金利低下に加え、制度改正によっても低金利で住宅ローンを借りられる人が増えていますので、今後さらに【フラット35】を利用する人が増えていくでしょう。

※【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット35】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券=10年国債の利回り(長期金利)に連動する傾向があります。

フラット35(買取型)の仕組み(図解)
フラット35の仕組み

※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。

執筆者:ARUHIマガジン編集部

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時折吹くさわやかな風に、秋の気配を感じるようになりました。これからの時期、台風や秋雨前線の停滞による豪雨の発生が心配されます。こまめに気象情報を確認し、いざという時の備えも見直しておきたいところです。2022年9月の【フラット35】金利動向を見ていきます。

2022年9月の【フラット35】金利


今月の全期間固定金利型住宅ローン ARUHI フラット35の金利は融資率9割以下、返済期間21~35年、機構団信加入で1.52%となり8月から0.01ポイント引き下げに。融資比率9割以下・返済期間15~20年の金利は1.39%と、同じく0.01ポイント引き下げて、8ヶ月ぶりに引き下げとなりました。なお、8月1日から取り扱いが開始された融資比率9割以下・返済期間36~50年の金利は8月の2.20%から0.11ポイント引き下がり、2.09%となりました。

※ARUHI フラット35 各商品の概要、ARUHI フラット50の活用方法はこちら

フラット35 9月金利

ARUHI住宅ローンの実行金利一覧


建設費または購入価額(以下、物件価格)の1割~5割の頭金があれば、従来のARUHIフラット35よりさらに低金利で利用できる、ARUHIスーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。

フラット35 9月金利

物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット5」(※団信込み)は1.31%。

物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6」(※団信込み)は1.35%。

物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6.5」(※団信込み)は1.36%。

物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7」(※団信込み)は1.37%。

物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7.5」(※団信込み)は1.38%。

物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8」(※団信込み)は1.39%。

物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8.5」(※団信込み)は1.44%となっています。

物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット9」(※団信込み)は1.47%となっています。

最新の住宅ローン金利はこちら→【ARUHIフラット35】

2022年9月の【フラット35】金利が小幅な低下となった理由


最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。

8月には世界的な景気後退懸念から長期金利が下がり、これを反映して【フラット35】の金利も下がっていますが、機構債の表面利率の低下よりも小幅な低下となりました。

フラット35 9月金利

8月19日に発表された機構債の表面利率は、0.50%と前月よりも0.03ポイントの低下となっています。しかし9月の【フラット35】(買取型)の金利は1.52%となり、前月よりも0.01ポイントの低下にとどまっているのです。

【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組み(下図参照)によると、住宅金融支援機構が機関投資家に機構債を販売して資金調達し住宅ローンを貸し出すという基本スキームとなっています。つまり機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット35】の金利が売値にあたると考えてみれば理解しやすいと思います。一般的な商取引において仕入値が下がったからといって、必ず売値も同じ幅で下げなければならないという決まりはありません。そうやって売り手は利益を獲得するのです。

しかし、【フラット35】は民間の住宅ローンではなく、住宅金融支援機構による公的な住宅ローンです。住宅金融支援機構は独立行政法人であり、政府に代わって公共的な事業を行うために設立され、利益の獲得を目的としていないのです。事実、これまで急激な金利上昇のあった局面では、利用者が困ってしまわないように住宅ローンの金利上昇幅を緩やかにして、吸収する対応を行ってきました。これは「激変緩和」というもので「民」にはない「公」に特有の考え方です。

では、今回金利の低下幅を緩やかにしたのも「激変緩和」でしょうか? おそらくそれは違うだろうと考えます。これまで0.03ポイント程度までの下落と上昇は繰り返し行われてきましたので、緩和しなければならないほどの変動ではありません。それにもかかわらず金利の低下幅を抑えてきた背後には、【フラット35】のベースとしての金利水準をあまり下げるべきではないという意思が感じられます。

ただし、【フラット35】の金利決定のベースとなる長期金利は、日銀の金融緩和政策の継続によって0.25%で頭打ちとなっています。これに対して欧米の中央銀行は相次ぎ利上げを進めており、米連邦準備理事会(FRB)のパウエル議長は8月26日の経済シンポジウムの講演で、高インフレの抑制について「やり遂げるまでやり続けなければならない」と利上げ継続を表明しました。この発言を受けて市場では金融引き締めが過度に景気を冷やすリスクについて懸念が出ており、米長期金利が下がれば、日本の長期金利にも波及します。そのため、ほかに想定外の事象がなければ【フラット35】の金利も概ね今の水準で推移していくのではないかと考えています。

※【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット35】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券=10年国債の利回り(長期金利)に連動する傾向があります。

フラット35
フラット35の仕組み

※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。

執筆者:ARUHIマガジン編集部

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夏休みのシーズンになりました。猛暑が続きますが、国内では新型コロナウイルスの第7波により全国的に新規感染者が増加し、社会経済活動への影響も心配されています。このような状況の中、2022年8月の【フラット35】金利はどうなったのでしょうか。動向を見ていきたいと思います。

2022年8月の【フラット35】金利


今月の全期間固定金利型住宅ローン ARUHI フラット35の金利は融資率9割以下、返済期間21~35年、機構団信加入で1.53%となり7月から0.02ポイント引き上げに。一方、融資比率9割以下・返済期間15~20年の金利は1.38%と、同じく0.02ポイント引き上げて、7ヶ月連続の引き上げとなりました。なお、8月1日から取り扱いが開始される融資比率9割以下・返済期間36~50年の金利は2.20%となります。

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フラット35 8月金利

ARUHI住宅ローンの実行金利一覧


建設費または購入価額(以下、物件価格)の1割~5割の頭金があれば、従来のARUHIフラット35よりさらに低金利で利用できる、ARUHIスーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。

フラット35 8月金利

物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット5」(※団信込み)は1.32%。

物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット6」(※団信込み)は1.36%。

物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット6.5」(※団信込み)は1.37%。

物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット7」(※団信込み)は1.38%。

物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット7.5」(※団信込み)は1.39%。

物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット8」(※団信込み)は1.40%。

物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHIスーパーフラット8.5」(※団信込み)は1.45%となっています。

物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHIスーパーフラット9」(※団信込み)は1.48%となっています。

最新の住宅ローン金利はこちら→【ARUHIフラット35】

まとめ


最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。

長期金利が急低下しても2022年8月の【フラット35】金利が上昇しつづける理由

長期金利については6月に日銀の上限0.25%の突破を狙って大規模な日本国債売りを仕掛けてきた海外ヘッジファンドが買い戻しに迫られたことで、10年国債利回りが急低下しました。そして7月27日のFOMCでは加速するインフレを抑制するために、再度通常の3倍となる0.75%の利上げが決定されました。これに対して日銀は金融緩和政策を強く推し進めています。

フラット35 8月金利

7月21日に発表された機構債の表面利率は、長期金利が0.01ポイントの上昇だったのですが0.53%と前月から0.03ポイントの上昇となりました。さらに8月の【フラット35】(買取型)の金利は1.53%となり2ヶ月連続で0.02ポイントの上昇となっています。

【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組み(下図参照)によると、住宅金融支援機構が機関投資家に機構債を販売して資金調達し、住宅ローンを貸すという基本スキームとなっています。つまり機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット35】の金利が売値にあたると考えてみれば理解しやすいと思います。機構債を購入する機関投資家は銀行や保険会社など、大きな資本をもって市場で取引するプロの投資家です。

現在も大規模金融緩和を続ける日銀に対して、欧米の中央銀行は相次ぎ利上げを進めています。米連邦準備理事会(FRB)は6月に続き7月も再度0.75%という大幅引き上げを行いました。カナダ銀行は1998年以来となる1.0%の利上げに踏み切り、欧州中央銀行(ECB)も0.5%の利上げを決定しています。これによってプロの投資家がこぞって円を売りドルやユーロを買っているため、歴史的な円安となっているのです。これが機構債の表面利率にも影響しています。

日銀は市場に直接介入する指し値オペによって長期金利の上限を0.25%に抑えていますが、機構債についてはノータッチです。円が安い状況でプロの投資家に機構債を買ってもらい、【フラット35】の実行をしていくためには、長期金利が低いままであっても、それなりに高い金利を付けなければ取引が成立しないのです。これが機構債の表面利率が不自然に上がっている理由と考えられます。

ただし、悪いことばかりではありません。通常であれば、機構債の表面利率が0.03ポイント上がったのであれば【フラット35】の金利も同じ0.03ポイント上昇しても不思議ではないのですが、今回は0.02ポイントの上昇に抑えられています。これはなぜでしょうか?

住宅金融支援機構は独立行政法人であり、政府に代わって公共的な事業を行うために設立され、利益の獲得を目的としていないからです。基本スキームとして、機構債の表面利率が上昇したら、住宅ローンの金利も上昇せざるを得ないのですが、急激な上昇で利用者が困ってしまわないように上昇幅を緩やかに吸収しているのです。これは民間融資にはない公的融資特有の特徴で、私たち利用者にメリットがある点でしょう。

※【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット35】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券=10年国債の利回り(長期金利)に連動する傾向があります。

フラット35(買取型)の仕組み(図解)
フラット35の仕組み

※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。

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6月は住民税や固定資産税の負担が気になった方も多いのではないでしょうか。原油価格の高騰や物価上昇など、家計への影響が気になる状況ではありますが、2022年7月の【フラット35】金利はどうなったのか、動向を見ていきたいと思います。

2022年7月の【フラット35】金利


今月の全期間固定金利型住宅ローン【フラット35】(買取型)の金利(最低金利)は融資率9割以下、返済期間21~35年、機構団信加入で1.51%となり6月から0.02ポイント引き上げに。一方、融資比率9割以下・返済期間15~20年の金利は1.38%と、同じく0.02ポイント引き上げて、6ヶ月連続の引き上げとなりました。

フラット35 7月金利

ARUHI住宅ローンの実行金利一覧


建設費または購入価額(以下、物件価格)の1割~5割の頭金があれば、従来のARUHIフラット35よりさらに低金利で利用できる、ARUHIスーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。

フラット35 7月金利

物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット5」(※団信込み)は1.30%。

物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット6」(※団信込み)は1.34%。

物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット6.5」(※団信込み)は1.35%。

物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット7」(※団信込み)は1.36%。

物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット7.5」(※団信込み)は1.37%。

物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット8」(※団信込み)は1.38%。

物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHIスーパーフラット8.5」(※団信込み)は1.43%となっています。

物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHIスーパーフラット9」(※団信込み)は1.46%となっています。

最新の住宅ローン金利はこちら→【ARUHIフラット35】

まとめ


最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。

日銀緩和継続で長期金利が下がっても2022年7月の【フラット35】金利が上昇した理由

米国では加速するインフレを抑制するために、通常の3倍となる0.75%の利上げが決定されました。これに対して日銀は金融緩和政策を強く推し進めており、毎営業日の指し値オペを実行しています。日銀の政策転換を予想していた投資家が国債を買い戻す動きが活発となったことで債券価格が上がり、長期金利は下がっています。

フラット35 7月金利

6月22日に発表された機構債の表面利率は、長期金利が下がっているにもかかわらず0.5%と前月から横ばいとなりました。さらに7月の【フラット35】(買取型)の金利は1.51%となり前月よりも0.02ポイントもの上昇となりました。

住宅ローン【フラット35】の金利は、基本的に市場の長期金利を反映して決まる仕組みになっています。機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット35】の金利が売値にあたると考えてみれば理解しやすいと思います。つまり、5月から7月にかけては仕入値である機構債の表面利率が変わらず0.5%であったのに売値の【フラット35】の金利は1.48%から1.51%へ0.03ポイントも上昇してしまったということになります。

ただし、住宅金融支援機構は独立行政法人であり、政府に代わって公共的な事業を行うために設立され、利益の獲得を目的とせず、独立採算を前提としないため、利益を目的として金利を上げたのではありません。ここ2か月の【フラット35】金利上昇は政府の住宅ローン施策として、金利を上げるべきという明確な意思の表れと考えられます。

日銀の黒田総裁は金融緩和政策を堅持しており、長期金利が0.25%を超えないように毎営業日に指し値オペを行う方針を継続しており、これと相反するのでは?と思われるかもしれませんが、これには国の借金である国債の利息上昇を抑えようとする意図があるためです。

【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組みは、機構債の販売によって資金調達して住宅ローンを貸すという基本スキームであるため、今後の【フラット35】金利は機構債の表面利率とかけ離れていくとは考えにくいです。しかし今のところその乖離幅は5月から6月にかけては0.01ポイント、6月から7月にかけては0.02ポイントに拡がってきているため、引き続き動向を注視していく必要があるでしょう。

※【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット35】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券=10年国債の利回り(長期金利)に連動する傾向があります。

フラット35
フラット35の仕組み

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梅雨の訪れが近付いてきています。梅雨入りまでに、初夏の爽やかな季節を楽しんでおきたいですね。そんな中、2022年6月の【フラット35】金利はどうなったのでしょうか。動向をお伝えします。

2022年6月の【フラット35】金利


今月の全期間固定金利型住宅ローン【フラット35】(買取型)の金利(最低金利)は融資率9割以下、返済期間21~35年、機構団信加入で1.49%となり5月から0.01ポイント引き上げに。一方、融資比率9割以下・返済期間15~20年の金利は1.36%と、同じく0.01ポイント引き上げて、5ヶ月連続の引き上げとなりました。

フラット35 6月金利

ARUHI住宅ローンの実行金利一覧


建設費または購入価額(以下、物件価格)の1割~5割の頭金があれば、従来のARUHIフラット35よりさらに低金利で利用できる、ARUHIスーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。

フラット35 6月金利

物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット5」(※団信込み)は1.28%。

物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット6」(※団信込み)は1.32%。

物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット6.5」(※団信込み)は1.33%。

物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット7」(※団信込み)は1.34%。

物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット7.5」(※団信込み)は1.35%。

物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット8」(※団信込み)は1.36%。

物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHIスーパーフラット8.5」(※団信込み)は1.41%となっています。

物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHIスーパーフラット9」(※団信込み)は1.44%となっています。

最新の住宅ローン金利はこちら→【ARUHIフラット35】

まとめ


最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。

機構債の表面利率は横ばいで2022年6月の【フラット35】金利はわずかに上昇

日銀は金融緩和政策を強く推し進めており、毎営業日の指し値オペを実行しています。そのことから4月から5月にかけての長期金利の水準は0.25%をわずかに下回る水準で概ね横ばいで推移してきました。【フラット35】の金利は長期金利を反映しやすいため、6月の【フラット35】は概ね横ばいと予想していたのですが、下表のようにわずかに上昇となっています。

フラット35 6月金利

5月20日に発表された機構債の表面利率は0.5%で前月から横ばいとなりましたが、6月の【フラット35】(買取型)の金利は1.49%となり前月よりも0.01ポイント上昇となりました。

【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組み(下図)にあるように、基本的には市場の長期金利を反映して住宅ローンの金利が決まる仕組みになっています。機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット35】の金利が売値にあたると考えてみれば理解しやすいと思います。このように考えれば、6月の【フラット35】の金利については、仕入値は前月から横ばいだったのに、売値だけを値上げしたというような状態になっています。

ただし勘違いしてはいけないのですが、住宅金融支援機構が利益を上げるために値上げをしたのではありません。住宅金融支援機構は独立行政法人です。独立行政法人は国に代わって公共的な事業を行うために設立され、利益の獲得を目的とせず、独立採算を前提としないからです。つまり国の住宅ローン施策として、金利の水準を上げるべきだという意思があったからではないかと思います。

私がこのように考える理由として住宅価格の高騰があります。不動産経済研究所が公表した調査結果によると、2021年度の首都圏新築マンション価格の平均は6,360万円に高騰しており、バブル経済期の1990年度(6,214万円)を超えて過去最高となっています。この背景には、いわゆる住宅ローン控除の逆ザヤ現象もありますが、やはり住宅ローンの金利がそもそも低金利であることも主な要因だと考えられます。

ただし日銀の黒田総裁は金融緩和政策を堅持しており、長期金利が0.25%を超えないように毎営業日に指し値オペを行う方針を継続しています。日銀が指し値オペを続ける限り、長期金利が0.25%を超えることはないため、【フラット35】の金利がさらに右肩上がりに上昇していくとは考えにくいと思われます。概ねこの6月の水準で頭打ちになるのではないでしょうか。

※【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット35】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券=10年国債の利回り(長期金利)に連動する傾向があります。

フラット35
フラット35の仕組み

※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。

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2022年4月28日に約20年ぶりの1ドル130円台をつけ、歴史的な円安となっています。さらに円安を解消すべく、日米の金利差を縮小するため、日本での利上げに関する報道もされています。そんな中での2022年5月の【フラット35】金利はどうなったのでしょうか。動向をお伝えします。

2022年5月の【フラット35】金利


今月の全期間固定金利型住宅ローン【フラット35】(買取型)の金利(最低金利)は融資率9割以下、返済期間21~35年、機構団信加入で1.48%となり3月から0.04ポイント引き上げに。一方、融資比率9割以下・返済期間15~20年の金利は1.35%と、同じく0.04ポイント引き上げて、4ヶ月連続の引き上げとなりました。

フラット35 5月金利

ARUHI住宅ローンの実行金利一覧


建設費または購入価額(以下、物件価格)の1割~5割の頭金があれば、従来のARUHIフラット35よりさらに低金利で利用できる、ARUHIスーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。

フラット35 5月金利

物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット5」(※団信込み)は1.27%。

物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット6」(※団信込み)は1.31%。

物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット6.5」(※団信込み)は1.32%。

物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット7」(※団信込み)は1.33%。

物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット7.5」(※団信込み)は1.34%。

物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット8」(※団信込み)は1.35%。

物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHIスーパーフラット8.5」(※団信込み)は1.40%となっています。

物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHIスーパーフラット9」(※団信込み)は1.43%となっています。

最新の住宅ローン金利はこちら→【ARUHIフラット35】

まとめ


最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。

指標の長期金利が政策の上限まで上昇したことが【フラット35】に影響

日銀は現在の金融政策で長期金利の上限を0.25%程度としており、国債をこの水準で無制限に買い入れることで金利上昇を抑え込んでいます。4月中旬以降から月末にかけてこの上限まで金利が上昇しており、2022年5月の【フラット35】(買取型)の金利も上昇しました。

機構債発表日前日の長期金利は0.04ポイント上がり、これを反映して機構債の表面利率は0.50%と前月から0.04ポイント上がりました。そして、【フラット35】(買取型)の金利は0.04ポイントの上昇となっています。【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組み(※)にあるように、市場の長期金利を反映して住宅ローンの金利が決定されています。

日銀が今の金融緩和政策を継続するという前提を置けば、長期金利が0.25%を超えそうになったら、日銀が利回りを指定して国債を無制限に買い入れる措置、いわゆる「指し値オペ」によって金利の上昇を抑え込むということになります。そのため、5月の1.48%(長期金利が0.24%で機構債の表面利率が0.50%)が【フラット35】(買取型)のほぼ上限になるのではないかと思います。もちろん、長期金利が0.25%になったタイミングで機構債の表面利率が決まればさらに0.01ポイント上昇する余地はありますので、概ね上限に近いというニュアンスです。

ただしこれは日銀の金融政策によります。現在日銀は長期金利の上限を0.25%程度としているのですが、今後の金融政策決定会合でこの上限が引き上げられたなら、長期金利はさらに上がる可能性があります。そうなると長期金利と連動性の強い【フラット35】の金利の上限も同じ幅だけ上がることを意味します。

米連邦準備理事会(FRB)が5月に0.5%の利上げを行う可能性については、ほぼ既定路線で金利に織り込まれていると考えられます。現在の注目は0.75%のさらなる大幅利上げを実行するかどうかに移っています。この調子で米国が利上げのペースを上げていけば、懸念されている悪い円安が進み、日銀が金融政策を転換する可能性も示唆されています。住宅ローンの実行までは金利の動向に目を配っておき、複数の金利タイプで審査を通しておくことをお勧めします。

※【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット35】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券=10年国債の利回り(長期金利)に連動する傾向があります。

フラット35
フラット35の仕組み

※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。

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2022年4月から住宅ローン控除(減税)制度が変更となります。入居に係る適用期限が4年間延長されるほか、控除率が1%から0.7%に引き下げられるなど、マイホームを検討している人には気になる年度替わりを迎えています。そんな中での2022年4月の【フラット35】金利はどうなったのでしょうか。動向をお伝えします。

2022年4月の【フラット35】金利


今月の全期間固定金利型住宅ローン【フラット35】(買取型)の金利(最低金利)は融資率9割以下、返済期間21~35年、機構団信加入で1.44%となり3月から0.01ポイント引き上げに。一方、融資比率9割以下・返済期間15~20年の金利は1.31%と、前月から据え置きとなりました。

フラット35 4月金利

ARUHI住宅ローンの実行金利一覧


建設費または購入価額(以下、物件価格)の1割~5割の頭金があれば、従来のARUHIフラット35よりさらに低金利で利用できる、ARUHIスーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。

フラット35 4月金利

物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット5」(※団信込み)は1.23%。

物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット6」(※団信込み)は1.27%。

物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット6.5」(※団信込み)は1.28%。

物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット7」(※団信込み)は1.29%。

物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット7.5」(※団信込み)は1.30%。

物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット8」(※団信込み)は1.31%。

物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHIスーパーフラット8.5」(※団信込み)は1.36%となっています。

物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHIスーパーフラット9」(※団信込み)は1.39%となっています。

最新の住宅ローン金利はこちら→【ARUHIフラット35】

まとめ


最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。

米国の大幅利上げ観測で2022年4月の【フラット35】金利は上昇

ロシアのウクライナ侵攻による地政学リスクの高まりと経済制裁から一時的に長期金利は低下したものの、米政策金利の利上げとその後のパウエル議長の発言によって再び長期金利は上昇し、2022年4月の【フラット35】(買取型)の金利は上昇しました。

フラット35 4月金利

機構債発表日前日の長期金利は0.01ポイント下がり、これを反映して機構債の表面利率は0.46%と前月から0.02ポイント下がりました。しかし、【フラット35】(買取型)の金利は0.01ポイントの上昇となっています。【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組み(※)からすると調達金利が下がったにもかかわらず、住宅ローンの金利を上昇させたということになります。

これには2022年1月から2月にかけての、急激な金利の上昇を緩和させたことが関係しています。調達金利となる機構債の表面利率は0.32%から0.40%へ0.08ポイント上昇しましたが、【フラット35】(買取型)の金利は1.30%から1.35%に0.05ポイントの上昇であったため、住宅金融支援機構が意識的に0.03ポイントの金利上昇を抑えたのです。これは、住宅金融支援機構が0.03ポイントの損を被ってわたしたちに住宅ローンを貸しているということになります。

住宅金融支援機構は国の出先機関ですから、そこが損を被るということは【フラット35】で住宅ローンを借りる人のために、あえて国民の税金が投入されることを意味します。【フラット35】は長期金利の動向をダイレクトに反映しやすいのですが、一方で公的融資であることから、急激な金利上昇の影響を緩和する傾向があります。しかしそれには国民の税金が投入されることになるので、公平の観点からどこかで取り戻さなければなりません。

2022年1月の機構債の表面利率0.32%と【フラット35】1.30%の金利差は0.98ポイントです。これに対して2022年4月の機構債の表面利率0.46%と【フラット35】1.44%の金利差も0.98ポイントで同じになっています。つまり、1月から2月にかけての急激な上昇を抑えた分の帳尻を、この4月で合わせているのです。

米連邦準備理事会(FRB)のパウエル議長は3月21日の講演で「政策金利の引き上げ幅を0.25%より大きくし、より積極的に動くことが適切であると判断した場合にはそうする」と述べており、次回の会合では0.5%の大幅利上げの可能性が示唆されています。そうなれば日本の長期金利もさらに上昇していくことが予想されます。住宅ローンの実行までは金利の動向に目を配っておき、複数の金利タイプで審査を通しておくことをお勧めします。

※【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット35】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券=10年国債の利回り(長期金利)に連動する傾向があります。

フラット35
フラット35の仕組み

※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。

執筆者:ARUHIマガジン編集部

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2021年の全国の新築マンション発売戸数は3年ぶりに前年を上回り、コロナ禍前の水準を超えたと民間の発表がありました。(※)
一方で、2022年は金利上昇が注目され、住宅購入を検討するうえでは経済の情勢も気になるところです。2022年3月の【フラット35】金利はどうなったのでしょうか。動向をお伝えします。
不動産経済研究所調べ

2022年3月の【フラット35】金利


今月の全期間固定金利型住宅ローン【フラット35】(買取型)の金利(最低金利)は融資率9割以下、返済期間21~35年、機構団信加入で1.43%となり2月から0.08ポイント引き上げに。融資比率9割以下・返済期間15~20年の金利は1.31%と、同様に0.08ポイントの引き上げとなりました。

フラット35 3月金利

ARUHI住宅ローンの実行金利一覧


建設費または購入価額(以下、物件価格)の1割~5割の頭金があれば、従来のARUHIフラット35よりさらに低金利で利用できる、ARUHIスーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。

フラット35 3月金利

物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット5」(※団信込み)は1.22%。

物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット6」(※団信込み)は1.26%。

物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット6.5」(※団信込み)は1.27%。

物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット7」(※団信込み)は1.28%。

物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット7.5」(※団信込み)は1.29%。

物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット8」(※団信込み)は1.30%。

物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHIスーパーフラット8.5」(※団信込み)は1.35%となっています。

物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHIスーパーフラット9」(※団信込み)は1.38%となっています。

最新の住宅ローン金利はこちら→【ARUHIフラット35】

まとめ


最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。

2022年3月の【フラット35】金利は上昇

ロシアのウクライナ侵攻によって安全資産として債券への買いが増加し、長期金利の上昇は止まりました。しかし、2022年3月の【フラット35】(買取型)の金利は上昇しています。

フラット35 3月金利

2月末付近ではウクライナ問題の深刻化から長期金利は0.19%台に下がってきていますが、機構債発表日前後の長期金利はまだ0.21%を超える水準で、前月よりも0.08ポイント上昇していました。これを反映して機構債の表面利率は0.48%と前月から0.08ポイント上昇しています。そして、【フラット35】(買取型)の金利は0.08ポイントの上昇で機構債の表面利率と同じ幅で上昇しています。

そのため3月は【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組み(※)からすると調達金利の上昇幅と同じ上げ幅で住宅ローンの金利を上昇させたということになります。

1月から2月にかけては長期金利の上昇は0.09ポイントであり、機構債の表面利率は0.08ポイントの上昇に抑えられました。3月との決定的な違いは【フラット35】(買取型)の金利は0.05ポイントの上昇であったため、住宅金融支援機構が意識的に0.03ポイントの金利上昇を抑えたことです。これは、住宅金融支援機構が0.03ポイントの損を被ってわたしたちに住宅ローンを貸しているということになります。

住宅金融支援機構は国の出先機関ですから、損を被るということは【フラット35】で住宅ローンを借りる人のために、あえて国民の税金が投入されることを意味します。1月から3月にかけて機構債の表面利率は0.16ポイント上昇しているので、普通であれば【フラット35】の金利も0.16ポイント上昇させたいのですが、0.13ポイントの上昇に抑えているため、3月もまた0.03ポイントの損を被ってわたしたちに住宅ローンを貸しているのです。

【フラット35】は長期金利の動向をダイレクトに反映しやすいのですが、一方で公的融資であることから、急激な金利上昇の影響を緩和する傾向があります。しかしそれには国民の税金が投入されることになるので、公平の観点から緩和にも一定の限界があるのです。その上限が今のところは0.03ポイントであるのかもしれません。

現時点においてはウクライナ情勢の緊迫化が重しにはなっていますが、米中央銀行が量的緩和政策を縮小することを決定しており、2022年には複数回にわたり利上げを行う可能性が濃厚となっています。新型コロナウイルス変異株の感染拡大とこれらが収束すれば利上げペースに拍車がかかるでしょう。そうなれば日本の長期金利もさらに上昇していくことが予想されます。住宅ローンの実行までは金利の動向に目を配っておき、複数の金利タイプで審査を通しておくことをお勧めします。

※【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット35】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券=10年国債の利回り(長期金利)に連動する傾向があります。

フラット35 3月金利
フラット35の仕組み

※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。

執筆者:ARUHIマガジン編集部

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