日本銀行の次期総裁が指名され、4月からの新体制が見え始めてきました。2月の【フラット３５】金利は長期金利の大幅上昇から1ヶ月遅れで大きく上昇しましたが、2023年3月の【フラット３５】金利はどうなったのでしょうか。気になる動向をお伝えします。
2023年3月の【フラット３５】金利
今月の全期間固定金利型住宅ローン ARUHI フラット３５の金利は融資率9割以下・返済期間21～35年、機構団信加入で1.96％となり前月から0.08ポイント引き上げに。融資比率9割以下・返済期間15～20年の金利は1.80％と、こちらも0.08ポイント引き上げとなりました。融資比率9割以下・返済期間36～50年の金利は前月の2.42％から0.03ポイント引き下がり、2.39％となりました。
ARUHI住宅ローンの実行金利一覧
建設費または購入価額（以下、物件価格）の1割～5割の頭金があれば、従来のARUHIフラット３５よりさらに低金利で利用できる、ARUHIスーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。
物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット5」（※団信込み。全疾病別途）は1.84％。
物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6」（※団信込み）は1.85％。
物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6.5」（※団信込み）は1.86％。
物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7」（※団信込み）は1.86％。
物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7.5」（※団信込み）は1.87％。
物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8」（※団信込み）は1.87％。
物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8.5」（※団信込み）は1.95％となっています。
物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット9」（※団信込み）は1.95％となっています。
最新の住宅ローン金利はこちら→【ARUHIフラット３５】
まとめ
最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。
2023年3月の【フラット３５】金利は次期日銀総裁への期待から上昇
黒田日銀が金融緩和政策を修正して長期金利の変動許容幅を0.25%から0.5%に拡大し、岸田首相が次期総裁に経済学者の植田氏を指名すると、異次元緩和の正常化への期待が高まり、長期金利は新たな上限である0.5%を一時超える水準となりました。
2023年1月から2月にかけての【フラット３５】金利は、長期金利が0.02ポイント下がり、機構債の表面利率が0.01ポイント下がったのに、0.2ポイントもの大幅上昇となっています。これは、黒田日銀が堅持してきた大規模緩和に逆行するものと言ってよいと思います。そして2023年2月から3月にかけての【フラット３５】金利は長期金利の上昇幅、機構債の表面利率の上昇幅と概ね近似した0.08ポイントの上昇となっています。
【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組みによると、住宅金融支援機構が機関投資家に機構債を販売して資金調達し住宅ローンを貸すという基本スキームとなっています。つまり機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット３５】の金利が売値にあたると考えてみれば理解しやすいと思います。
2023年1月から2月にかけての【フラット３５】の金利上昇は、これまで住宅金融支援機構が行ってきた「急激な金利上昇を緩和」する金利の決定方針とは異なります。また、黒田日銀の金融緩和政策にも逆行しています。おそらく政府サイドの意図による上昇と考えられます。つまり、「国債の金利は上げず住宅ローンの金利は引き上げたい」という意図が見て取れます。金利は上昇傾向にあるものの、【フラット３５】の金利引き下げ制度は去年の10月から多く新設されており、さらにその併用を行いやすくなっています。
たとえば、これから建設される新築マンションであれば、環境性能でZEH（ネット・ゼロ・エネルギーハウス）の要件を満たしているマンションが多く、さらに維持保全の要件と合わせれば10年にわたり0.5%の引き下げとなります。
つまり、ここ最近の金利上昇を加味しても、金利引き下げ制度の恩恵のほうがまだまだ大きい状態が続いているのです。2023年2月から3月にかけても【フラット３５】の金利は上昇してしまいましたが、この金利引き下げ制度を上手に利用することで、低金利で全期間固定金利の住宅ローンを借りられる状況は続いています。
※【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット３５】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券＝10年国債の利回り（長期金利）に連動する傾向があります。
※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。
執筆者：ARUHIマガジン編集部
提供元
ARUHIマガジンは、新しい時代の街探し、ニューノーマルな家の買い方、住宅ローンの選び方など知って得する情報や多彩な選択肢をお届けするWebメディアです。住宅ローン専門金融機関のARUHIが運営しています。
~関連リンク（ARUHI住宅ローンへリンクします）~
昨年発表された日銀の金融政策緩和方針を受け、2023年1月に長期金利は大幅上昇しました。対して、【フラット３５】の1月金利は小幅な上昇となりましたが、今月はどうなっているのでしょうか。2023年2月の【フラット３５】金利動向を見ていきたいと思います。
2023年2月の【フラット３５】金利
今月の全期間固定金利型住宅ローン ARUHI フラット３５の金利は融資率9割以下・返済期間21～35年、機構団信加入で1.88％となり前月から0.20ポイント引き上げに。融資比率9割以下・返済期間15～20年の金利は1.72％と、こちらも0.20ポイント引き上げとなりました。融資比率9割以下・返済期間36～50年の金利は前月の2.40％から0.02ポイント引き上がり、2.42％となりました。
ARUHI住宅ローンの実行金利一覧
建設費または購入価額（以下、物件価格）の1割～5割の頭金があれば、従来のARUHIフラット３５よりさらに低金利で利用できる、ARUHIスーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。
物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット5」（※団信込み。全疾病別途）は1.77％。
物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6」（※団信込み）は1.78％。
物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6.5」（※団信込み）は1.79％。
物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7」（※団信込み）は1.79％。
物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7.5」（※団信込み）は1.80％。
物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8」（※団信込み）は1.80％。
物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8.5」（※団信込み）は1.87％となっています。
物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット9」（※団信込み）は1.87％となっています。
最新の住宅ローン金利はこちら→【ARUHIフラット３５】
まとめ
最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。
2023年2月の【フラット３５】金利は民間の1ヶ月遅れで大幅上昇
昨年12月に日銀が金融緩和政策を修正し、長期金利の変動許容幅を0.25%から0.5%に拡大すると、2023年1月から長期金利は急上昇しました。
1月17日・18日に開催された金融政策決定会合では、緩和政策の継続が決定されました。黒田総裁は金融緩和の効果が企業金融などを通じてより円滑に波及していくようにする趣旨であり、金融緩和を続けるとしています。ここ最近、【フラット３５】などの金利は長期金利とは乖離して上昇を続けており、長期金利が金利の指標として機能しなくなってきていました。日銀が長期金利の変動許容幅を0.5％にまで拡大させた背景には、これを正常化させようとする思惑があると見ています。
この正常化への動きが、市場には利上げ時期が近いと受け止められているようです。まず12月から1月にかけて、住宅ローンでは固定タイプの金利が上昇し、2023年1月から2月にかけては【フラット３５】金利も0.20ポイントの上昇となりました。
【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組みによると、住宅金融支援機構が機関投資家に機構債を販売して資金調達し住宅ローンを貸すという基本スキームとなっています。つまり機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット３５】の金利が売値にあたると考えてみれば理解しやすいと思います。
12月と1月を比較すると、長期金利は0.18ポイント上昇し、機構債の表面利率はそれ以上の0.26ポイント上昇しています。機構債が資金の仕入手段であることを鑑みれば最悪0.26ポイント上昇しても不思議ではなかったのですが、【フラット３５】の金利上昇は0.03ポイントに抑えられました。これは住宅金融支援機構が政府に代わって公共的な事業を行うために設立された法人であり、国民の円滑な住宅金融を設立目的とするためです。急激な金利上昇局面では、利用者が困ってしまわないように住宅ローンの金利上昇幅を緩やかにして、吸収する対応を行うのです。
しかし1月から2月にかけては、長期金利は下がっており、機構債の表面利率も下がっているのに、【フラット３５】の金利は0.20ポイントもの大きな上昇となっています。これは、これまでの住宅金融支援機構による金利の決定方針とは異なり、政策的な意図があるものと考えられます。2023年1月までは平均的な民間住宅ローンの35年固定金利の水準に対して【フラット３５】の金利は少し低めだったのですが、今回0.20ポイント上昇したことによって、1月の民間住宅ローンの平均的な35年固定金利の水準と同じくらいとなりました。
ただし、2022年10月から【フラット３５】の金利引き下げ制度が多く新設されており、多数となった【フラット３５】金利引き下げ制度の併用を行いやすくなっています。最長10年にわたり最大0.5%の引き下げとなるので、0.2％の金利上昇を加味しても、当初10年（5年）の引き下げ効果のほうが大きい状態は続いています。
※【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット３５】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券＝10年国債の利回り（長期金利）に連動する傾向があります。
※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。
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あけましておめでとうございます。本年も『総合住宅展示場』をよろしくお願いいたします。新年、最初の情報は2023年1月の【フラット３５】金利動向からお伝えします。2022年12月に発表された日銀の金融政策緩和方針は、【フラット３５】金利に影響しているのでしょうか。動向を見ていきたいと思います。
2023年1月の【フラット３５】金利
今月の全期間固定金利型住宅ローン ARUHI フラット３５の金利は融資率9割以下・返済期間21～35年、機構団信加入で1.68％となり前月から0.03ポイント引き上げに。融資比率9割以下・返済期間15～20年の金利は1.52％と、0.03ポイント引き上げとなりました。融資比率9割以下・返済期間36～50年の金利は前月の2.30％から0.10ポイント引き上がり、2.40％となりました。
※ARUHI フラット３５ 各商品の概要、ARUHI フラット５０の活用方法はこちら
ARUHI住宅ローンの実行金利一覧
建設費または購入価額（以下、物件価格）の1割～5割の頭金があれば、従来のARUHIフラット３５よりさらに低金利で利用できる、ARUHIスーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。
物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット5」（※団信込み。全疾病別途）は1.55％。
物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6」（※団信込み）は1.56％。
物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6.5」（※団信込み）は1.57％。
物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7」（※団信込み）は1.57％。
物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7.5」（※団信込み）は1.58％。
物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8」（※団信込み）は1.58％。
物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8.5」（※団信込み）は1.67％となっています。
物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット9」（※団信込み）は1.67％となっています。
最新の住宅ローン金利はこちら→【ARUHIフラット３５】
まとめ
最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。
日銀緩和修正でも2023年1月の【フラット３５】金利は小幅な上昇に抑えられた
2022年12月19日、日銀はこれまでの金融緩和政策を修正する方針を表明し、従来0.25%としてきた長期金利の変動許容幅を0.5%に拡大しました。市場には事実上の利上げであると受け止められていますが、黒田総裁は「金融緩和の効果が企業金融などを通じてより円滑に波及していくようにする趣旨で行うものであり、利上げではない」と述べています。
しかし、長期金利は前日の0.25%から0.4%台へ急上昇し、日銀の緩和修正後の12月22日に公表された機構債の表面利率は1.02%と前月の0.76%から0.26ポイントの大幅上昇となりました。多くの人が【フラット３５】の大幅上昇を覚悟しましたが、ふたを開けると【フラット３５】金利は前年12月の1.65%から2023年1月は1.68%へ0.03ポイントの小幅な上昇に抑えられています。
【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組みによると、住宅金融支援機構が機関投資家に機構債を販売して資金調達し住宅ローンを貸すという基本スキームとなっています。つまり機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット３５】の金利が売値にあたると考えてみれば理解しやすいと思います。
12月と1月を比較すると、長期金利は0.18ポイント上昇し、機構債の表面利率はそれ以上の0.26ポイント上昇しています。機構債が資金の仕入手段であることを鑑みれば、最悪0.26ポイント上昇しても不思議ではなかったのですが、【フラット３５】の金利上昇は0.03ポイントに抑えられました。
このコラムで何度かお話ししていることですが、住宅金融支援機構は独立行政法人です。政府に代わって公共的な事業を行うために設立された法人であり、国民の円滑な住宅金融を設立目的とします。そのため、急激な金利上昇局面では、利用者が困ってしまわないように住宅ローンの金利上昇幅を緩やかにして、吸収する対応を行うのです。
市場の金利という建前になっている長期金利はここ数か月の間は0.25％前後でほぼ横ばいになっており、長期金利が金利の指標として機能しなくなってきていました。日銀が長期金利の変動許容幅を0.5％にまで拡大させた背景には、これを正常化させようとする思惑があると見ています。
試しにもう少し長く、10月から1月にかけて比較してみると、少しイメージが変わります。長期金利は0.16ポイントの上昇で、仕入値にあたる機構債の表面利率は0.44ポイント上昇したのですが、【フラット３５】の金利は0.20ポイントの上昇となっています。つまり、資金の仕入値は大きく上がっているのですが、売値である【フラット３５】の金利は長期金利の上昇幅に近似したものとなっているのです。つまり2023年1月の【フラット３５】の水準は、本来の長期金利の水準と比較しておおむね妥当な水準となっており、ここまで緩やかに上昇させてきたと言えるでしょう。
さらに2022年10月からは、【フラット３５】の金利引き下げ制度が多く新設されており、併用を行いやすくなっています。最長10年にわたり最大0.5%の引き下げとなるので、金利の上昇よりも制度改正による引き下げ効果の方が大きい状態なのです。そのため現在のように、日銀の方針が不透明な情勢下ではさらに【フラット３５】を利用する人が増えていくと予想されます。
※【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット３５】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券＝10年国債の利回り（長期金利）に連動する傾向があります。
※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。
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2022年もいよいよ師走に。今年は、エネルギー価格高騰や物価上昇、世界的インフレ、円安・ドル高水準の進行など、家計や生活へ大きな影響があった一年でした。金融・経済情勢はこれからどうなっていくのか、注視が必要です。2022年12月における【フラット３５】金利動向を見ていきます。
2022年12月の【フラット３５】金利
2022年12月の全期間固定金利型住宅ローン ARUHI フラット３５の金利は、融資率9割以下、返済期間21～35年、機構団信加入で1.65％となり11月から0.11ポイント引き上げに。融資比率9割以下・返済期間15～20年の金利は1.49％と、こちらも0.11ポイント引き上げとなりました。融資比率9割以下・返済期間36～50年の金利は、11月の2.36％から0.06ポイント引き下がり、2.30％となりました。
※ARUHI フラット３５ 各商品の概要、ARUHI フラット５０の活用方法はこちら
ARUHI住宅ローンの実行金利一覧
建設費または購入価額（以下、物件価格）の1割～5割の頭金があれば、従来のARUHIフラット３５よりさらに低金利で利用できる、ARUHIスーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。
物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット5」（※団信込み。全疾病別途）は1.44％。
物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6」（※団信込み）は1.48％。
物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6.5」（※団信込み）は1.49％。
物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7」（※団信込み）は1.50％。
物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7.5」（※団信込み）は1.51％。
物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8」（※団信込み）は1.52％。
物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8.5」（※団信込み）は1.57％となっています。
物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット9」（※団信込み）は1.60％となっています。
最新の住宅ローン金利はこちら→【ARUHIフラット３５】
まとめ
最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。
2022年12月の【フラット３５】金利は大幅上昇！ しかし利用者増加が予想される理由とは？
米国では急進するインフレを押さえつけるために大幅利上げが連続して決定されましたが、最近では利上げペースを抑制していくという見方が主流となっています。それによって米長期金利の上昇は止まりました。投資家がドルを売って円を買う動きとなったことから歴史的な円安進行も一服しており、一時期は盛んであった日銀に対する政策転換圧力もなりを潜めています。
にもかかわらず、【フラット３５】金利は11月の1.54%から1.65%へ0.11ポイントもの大幅上昇となっています。しかし、10月から12月にかけての機構債の表面利率の上昇は0.18ポイントであり、同じ月の【フラット３５】の金利上昇が1.48%から1.65%へ0.17ポイントであることを鑑みると、機構債の上昇率とおおむね近似した上昇であるとも言えるのです。
【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組みによると、住宅金融支援機構が機関投資家に機構債を販売して資金調達し住宅ローンを貸すという基本スキームとなっています。つまり機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット３５】の金利が売値にあたると考えてみれば理解しやすいと思います。
つまり、10月から12月にかけて仕入値にあたる機構債の表面利率が0.18ポイント上昇したので、売値にあたる【フラット３５】の金利も0.17ポイント上昇させたということです。このコラムで何度かお話ししていることですが、住宅金融支援機構は独立行政法人であり、政府に代わって公共的な事業を行うために設立された法人であり、国民の円滑な住宅金融を設立目的とします。そのため、急激な金利上昇局面では、利用者が困ってしまわないように住宅ローンの金利上昇幅を緩やかにして、吸収する対応を行うのです。
そのため、10月から11月にかけての【フラット３５】の上昇を0.06に抑えたのですが、11月から12月にかけて帳尻を合わせるには0.11ポイント上げざるを得なかったということかもしれません。
市場の金利という建前になっている長期金利は0.25％前後でほぼ横ばいになっているのに、機構債の表面利率がこれほどに上昇し、【フラット３５】の金利も上昇している背景には、長期金利が金利の指標として機能しなくなってきているということもあるでしょう。
長期金利に反して【フラット３５】の金利が上がったのですが、2022年10月からは【フラット３５】の金利引き下げ制度が多く新設されており、【フラット３５】金利引き下げ制度の併用を行いやすくなっています。最長10年にわたり最大0.5%の引き下げとなるので、金利の上昇よりも制度改正による引き下げ効果のほうが大きい状態なのです。そのため、今のような不安定な環境下ではさらに【フラット３５】を利用する人が増えていくと予想されます。
※【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット３５】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券＝10年国債の利回り（長期金利）に連動する傾向があります。
※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。
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ARUHIマガジンは、新しい時代の街探し、ニューノーマルな家の買い方、住宅ローンの選び方など知って得する情報や多彩な選択肢をお届けするWebメディアです。住宅ローン専門金融機関のARUHIが運営しています。
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住宅ローンの負担が辛い！そんな時は両親や祖父母にも相談を
住まいの購入は、人生の大きなイベントのひとつ。希望する条件に沿った家を購入するために、多くの方が資金調達に奔走しています。
長く支払いが続く住宅ローンの負担を抑えるために、ご両親や祖父母から購入資金を援助してもらうのも、多くの方がとる調達方法のひとつです。ただし、身内だからといって気軽に援助を頼んでしまうと、あとから税金の支払いに苦しむことも。親子（または祖父母と孫）といえど、大きな金額を受け取った場合は贈与税がかかります。
ここでチェックしたいのが、両親、または祖父母から非課税で家づくりの資金援助が受けられる「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」。この制度をうまく使えば、贈与税の負担を抑えることができます。
目次
・非課税の最大金額1000万円、その利用条件をチェック！
・「質の高い住宅」を建てると、非課税枠が大きくなる！
・期間限定の特例制度なので、利用するタイミングに注意！
・最大非課税枠は2000万円！？ 特例制度をさらに賢く使う
非課税の最大金額1000万円、その利用条件をチェック！
この「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」制度では、両親や祖父母から住宅購入資金の援助を受けた時、その資金の一定額については贈与税が非課税になります。
「資金の一定額っていくらなの？」と気になりますね。その最大の金額は「1000万円」。ただし、この制度を利用するにあたっては、いくつかの条件があります。
まず「直系卑属であること」。これは、贈与を受け取る人が子供か孫であることが条件という意味です。配偶者の父母は該当しないので、仮に妻の両親から夫が贈与を受け取る場合、この制度は適用されません。
また、受け取る人が18歳以上、その年の合計所得金額が2000万円以下であること（※1）も条件となります。
贈与を受け取ったら、速やかに家づくりをスタートしなければなりません。贈与を受けた年の翌年3月15日までには、その贈与分全額をあてた住宅を新築する必要があります。
※1 贈与を受けた年の所得税に係る合計所得金額が2000万円以下（新築等をする住宅用の家屋の床面積が40㎡以上50平㎡未満の場合は1000万円以下）。
「質の高い住宅」を建てると、非課税枠が大きくなる！
また、この制度を利用して建てる家についても、いくつかの条件があります。
新築の場合、最大「1000万円」という非課税枠は、「質の高い住宅」を対象としています。具体的には、耐震、省エネまたはバリアフリー仕様となっていること（※2）。この条件に該当しない一般的な住宅は、非課税枠が500万円となります。
また、完成後はその家に住むことも条件とされています。具体的には、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その家に住む見込みがあることが申請時での条件です。翌年12月31日までに実際に居住していないと、適用が受けられなくなるので要注意です。
※2 ①断熱性能等級4以上もしくは一次エネルギー消費量等級4以上
②耐震等級2以上もしくは免震建物等
③高齢者等配慮対策等級3以上
①～③のいずれかに該当することが条件
期間限定の特例制度なので、利用するタイミングに注意！
上記のほか、この制度を利用するにあたって、いくつか注意したい点があります。
まず、この「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置の特例」は、令和4年4月1日～令和5年12月31日までの期間限定の制度です。家の完成が翌年だとしても、令和5年の年末までには贈与を受けておく必要があります。また、平成21年から令和3年分までの贈与税の申告において、「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けた場合、この制度は使えなくなるので注意しましょう。
贈与を受けた人がこの住宅を所有しない場合も、この特例の適用を受けることはできません。また、住宅を購入する場合、親族などからその住宅を取得する場合も適用されません。
最大非課税枠は2000万円！？ 特例制度をさらに賢く使う
この「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」を、さらに賢く使いこなすコツがあります。
上記でご説明したように、この制度は「直系卑属であること」が条件。ただし、ご夫婦の場合、夫婦がそれぞれの親から贈与を受けることが可能です。つまり、夫婦がそれぞれの両親から1000万円の贈与を受けた場合、最大2000万円が非課税となります。ただし、購入する家を共有名義にする必要があるので注意しましょう。
また、この制度のほかにも、毎年110万円までの贈与であれば、非課税枠となります。この非課税枠と「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」をダブルで適用することもできます。
♢
「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」を利用する場合のさらに細かい条件や申請手続きについては、国税庁のHP（※3）で説明されているので、参照してください。
特に、申請のタイミングが遅れるとこの特例を利用できなくなるケースもあるので注意が必要です。
「こんな家に住みたい」「素敵なライフスタイルを実現したい」という理想をあきらめないためにも、資産調達は家づくりの大切なポイント。ご家族ともじっくり相談しながら、納得のいく家づくりを実現してください。
※3 国税庁HP（https://www.nta.go.jp/）
朝晩の冷え込みが感じられるこの頃、季節は秋から冬へと変わりつつあります。10月から訪日外国人観光客の受け入れが緩和され、さらに「全国旅行支援」がスタート。各地は観光客でにぎわっているようです。人も経済も動きつつある中、2022年11月の【フラット３５】金利はどうなったのでしょうか。動向を見ていきます。
2022年11月の【フラット３５】金利
今月の全期間固定金利型住宅ローン ARUHI フラット３５の金利は融資率9割以下、返済期間21～35年、機構団信加入で1.54％となり10月から0.06ポイント引き上げに。融資比率9割以下・返済期間15～20年の金利は1.38％と、0.06ポイント引き上げとなりました。なお、8月1日から取り扱いが開始された融資比率9割以下・返済期間36～50年の金利は10月の2.17％から0.19ポイント引き上がり、2.36％となりました。
※ARUHI フラット３５ 各商品の概要、ARUHI フラット５０の活用方法はこちら
ARUHI住宅ローンの実行金利一覧
建設費または購入価額（以下、物件価格）の1割～5割の頭金があれば、従来のARUHIフラット３５よりさらに低金利で利用できる、ARUHIスーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。
物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット5」（※団信込み。全疾病別途）は1.38％。
物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6」（※団信込み）は1.42％。
物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6.5」（※団信込み）は1.45％。
物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7」（※団信込み）は1.46％。
物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7.5」（※団信込み）は1.47％。
物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8」（※団信込み）は1.48％。
物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8.5」（※団信込み）は1.52％となっています。
物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット9」（※団信込み）は1.53％となっています。
最新の住宅ローン金利はこちら→【ARUHIフラット３５】
まとめ
最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。
2022年11月の【フラット３５】金利が小幅な上昇に抑えられた理由
インフレの急伸する米国ではFOMCによる大幅利上げが連続して決定され、米長期金利が上昇を続ける中、10月21日には【フラット３５】のベースとなる機構債の表面利率が発表され、10月よりも0.16ポイントも高い0.74％となりました。わずかひと月で0.16ポイントも上昇するのは非常にめずらしいことです。
9月から10月にかけては、機構債の0.08ポイント上昇とは逆行して【フラット３５】の金利は0.04ポイント下がったのですが、10月から11月にかけてはさすがに0.06ポイントの上昇となりました。しかし、機構債の上昇幅は0.16ポイントあったわけですから、0.1ポイントも上昇を抑制したことになります。
【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組みによると、住宅金融支援機構が機関投資家に機構債を販売して資金調達し住宅ローンを貸すという基本スキームとなっています。つまり機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット３５】の金利が売値にあたると考えてみれば理解しやすいと思います。
しかし、【フラット３５】の金利は仕入値が上がったからといって、売値を同じ幅で上げるとは限らないのです。なぜならば【フラット３５】を取り扱う住宅金融支援機構が独立行政法人であり、政府に代わって公共的な事業を行うために設立された法人で、利益の獲得を目的としていないためです。国民の住宅の建設等に必要な資金の円滑かつ効率的な融通を図ることを設立目的とするので、急激な金利上昇局面では、利用者が困ってしまわないように住宅ローンの金利上昇幅を緩やかにして、吸収する対応を行うのです。
2022年9月までは、機構債の表面利率の上昇または下降に対して【フラット３５】は同じ方向にだいたい同じ幅で動いてきました。9月から10月にかけて、機構債の表面利率が0.08ポイント上昇し【フラット３５】金利が逆に0.04ポイント低下するというのは極めて異例なことでした。10月から11月にかけて0.1ポイントも金利上昇が抑制されたことも、同じ理由によるものでしょう。
さらに、2022年10月からは、【フラット３５】の金利引き下げ制度が改正され、事実上、適用金利が下がる人が増えています。【フラット３５】Ｓ（ＺＥＨ）ではＺＥＨ水準の住宅を取得する場合に【フラット３５】の借入金利を当初5年間0.5％引き下げ、6年目から10年目まで0.25％引き下げる制度であり、住宅建設業者や販売業者にも補助金の恩恵があるため、今後増えていくことが予想されます。さらに多数ある【フラット３５】金利引下げ制度の併用を行いやすくするため、2022年10 月以降借入申込受付分から金利引き下げ方法が「ポイント制」に変更されています。
金利の急激な上昇が抑制されるうえ、金利引き下げ制度の恩恵が増えるため、今後さらに【フラット３５】を利用する人が増えていくと思います。
※【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット３５】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券＝10年国債の利回り（長期金利）に連動する傾向があります。
※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。
執筆者：ARUHIマガジン編集部
提供元
ARUHIマガジンは、新しい時代の街探し、ニューノーマルな家の買い方、住宅ローンの選び方など知って得する情報や多彩な選択肢をお届けするWebメディアです。住宅ローン専門金融機関のARUHIが運営しています。
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昨年から続いている物価の値上げラッシュが止まりません。この10月からは、食料品を中心にさらに多くの品目の値上げが予定されています。家計への影響が気になる中、2022年10月の【フラット３５】金利はどうなったのでしょうか。動向を見ていきます。
2022年10月の【フラット３５】金利
今月の全期間固定金利型住宅ローン ARUHI フラット３５の金利は融資率9割以下、返済期間21～35年、機構団信加入で1.48％となり9月から0.04ポイント引き下げに。融資比率9割以下・返済期間15～20年の金利は1.32％と、0.07ポイント引き下げて、2ヶ月続けて引き下げとなりました。なお、8月1日から取り扱いが開始された融資比率9割以下・返済期間36～50年の金利は9月の2.09％から0.08ポイント引き上がり、2.17％となりました。
※ARUHI フラット３５ 各商品の概要、ARUHI フラット５０の活用方法はこちら
ARUHI住宅ローンの実行金利一覧
建設費または購入価額（以下、物件価格）の1割～5割の頭金があれば、従来のARUHIフラット３５よりさらに低金利で利用できる、ARUHIスーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。
物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット5」（※団信込み）は1.27％。
物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6」（※団信込み）は1.31％。
物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6.5」（※団信込み）は1.32％。
物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7」（※団信込み）は1.33％。
物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7.5」（※団信込み）は1.34％。
物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8」（※団信込み）は1.35％。
物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8.5」（※団信込み）は1.40％となっています。
物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット9」（※団信込み）は1.43％となっています。
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2022年10月の【フラット３５】金利は機構債とは逆に大幅低下
最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。
９月22日米中央銀行のFOMCでは3連続となる0.75ポイントの大幅利上げが決定され、米長期金利が上昇を続けています。FOMCに先立つ9月16日には【フラット３５】のベースとなる機構債の表面利率が発表されましたが、市場では大幅な利上げを織り込んで国内金利が上昇しており、前月よりも0.08ポイント高い利率が発表されています。
これによって【フラット３５】の金利は上昇することが見込まれましたが、蓋を開けてみると下表に示すように前月よりも0.04ポイントも低い1.48%となっています。
【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組みによると、住宅金融支援機構が機関投資家に機構債を販売して資金調達し住宅ローンを貸すという基本スキームとなっています。つまり機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット３５】の金利が売値にあたると考えてみれば理解しやすいと思います。
これまでは、機構債の表面利率の上昇又は下降に対して【フラット３５】は同じ方向にだいたい同じ幅で動いてきました。まれに逆方向に動くこともありましたが、その差異は0.01ポイント程度の誤差の範囲内に抑えられていたのです。そのため、機構債の表面利率が0.08ポイントも上昇した翌月に【フラット３５】金利が逆に0.04ポイントも低下するというのは極めて異例なことだと言わざるを得ません。
こうなった理由の一つとして【フラット３５】は民間の住宅ローンではなく、住宅金融支援機構による公的な住宅ローンであることが考えられます。住宅金融支援機構は独立行政法人であり、政府に代わって公共的な事業を行うために設立され、利益の獲得を目的としていないのです。
これまで急激な金利上昇のあった局面では、利用者が困ってしまわないように住宅ローンの金利上昇幅を緩やかにして、吸収する対応を行ってきました。これは「激変緩和」というもので「民」にはない「公」に特有の考え方です。ただし、今回の【フラット３５】金利低下は「激変緩和」を呼ぶにはあまりにも大幅な金利低下です。2022年10月を境として、なんらかの政策的な意図として住宅金融の金利水準を下げるという判断があったのだろうと思います。
なお、2022年10月には【フラット３５】の金利引き下げ制度の改正があります。一つは【フラット３５】Ｓ（ＺＥＨ）であり、ＺＥＨ水準の住宅を取得する場合に【フラット３５】の借入金利を当初5年間0.50％引下げ、6年目から10年目まで0.25％引き下げる制度です。さらに【フラット３５】の多様な金利引き下げパターンをわかりやすくするため、2022年10 月以降借入申込受付分から金利引き下げ方法が「ポイント制」に変更されます。
10月の異例の金利低下に加え、制度改正によっても低金利で住宅ローンを借りられる人が増えていますので、今後さらに【フラット３５】を利用する人が増えていくでしょう。
※【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット３５】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券＝10年国債の利回り（長期金利）に連動する傾向があります。
※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。
執筆者：ARUHIマガジン編集部
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時折吹くさわやかな風に、秋の気配を感じるようになりました。これからの時期、台風や秋雨前線の停滞による豪雨の発生が心配されます。こまめに気象情報を確認し、いざという時の備えも見直しておきたいところです。2022年9月の【フラット３５】金利動向を見ていきます。
2022年9月の【フラット３５】金利
今月の全期間固定金利型住宅ローン ARUHI フラット３５の金利は融資率9割以下、返済期間21～35年、機構団信加入で1.52％となり8月から0.01ポイント引き下げに。融資比率9割以下・返済期間15～20年の金利は1.39％と、同じく0.01ポイント引き下げて、8ヶ月ぶりに引き下げとなりました。なお、8月1日から取り扱いが開始された融資比率9割以下・返済期間36～50年の金利は8月の2.20％から0.11ポイント引き下がり、2.09％となりました。
※ARUHI フラット３５ 各商品の概要、ARUHI フラット５０の活用方法はこちら
ARUHI住宅ローンの実行金利一覧
建設費または購入価額（以下、物件価格）の1割～5割の頭金があれば、従来のARUHIフラット３５よりさらに低金利で利用できる、ARUHIスーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。
物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット5」（※団信込み）は1.31％。
物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6」（※団信込み）は1.35％。
物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6.5」（※団信込み）は1.36％。
物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7」（※団信込み）は1.37％。
物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7.5」（※団信込み）は1.38％。
物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8」（※団信込み）は1.39％。
物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8.5」（※団信込み）は1.44％となっています。
物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット9」（※団信込み）は1.47％となっています。
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2022年9月の【フラット３５】金利が小幅な低下となった理由
最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。
8月には世界的な景気後退懸念から長期金利が下がり、これを反映して【フラット３５】の金利も下がっていますが、機構債の表面利率の低下よりも小幅な低下となりました。
8月19日に発表された機構債の表面利率は、0.50%と前月よりも0.03ポイントの低下となっています。しかし9月の【フラット３５】（買取型）の金利は1.52%となり、前月よりも0.01ポイントの低下にとどまっているのです。
【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組み（下図参照）によると、住宅金融支援機構が機関投資家に機構債を販売して資金調達し住宅ローンを貸し出すという基本スキームとなっています。つまり機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット３５】の金利が売値にあたると考えてみれば理解しやすいと思います。一般的な商取引において仕入値が下がったからといって、必ず売値も同じ幅で下げなければならないという決まりはありません。そうやって売り手は利益を獲得するのです。
しかし、【フラット３５】は民間の住宅ローンではなく、住宅金融支援機構による公的な住宅ローンです。住宅金融支援機構は独立行政法人であり、政府に代わって公共的な事業を行うために設立され、利益の獲得を目的としていないのです。事実、これまで急激な金利上昇のあった局面では、利用者が困ってしまわないように住宅ローンの金利上昇幅を緩やかにして、吸収する対応を行ってきました。これは「激変緩和」というもので「民」にはない「公」に特有の考え方です。
では、今回金利の低下幅を緩やかにしたのも「激変緩和」でしょうか？ おそらくそれは違うだろうと考えます。これまで0.03ポイント程度までの下落と上昇は繰り返し行われてきましたので、緩和しなければならないほどの変動ではありません。それにもかかわらず金利の低下幅を抑えてきた背後には、【フラット３５】のベースとしての金利水準をあまり下げるべきではないという意思が感じられます。
ただし、【フラット３５】の金利決定のベースとなる長期金利は、日銀の金融緩和政策の継続によって0.25％で頭打ちとなっています。これに対して欧米の中央銀行は相次ぎ利上げを進めており、米連邦準備理事会（FRB）のパウエル議長は8月26日の経済シンポジウムの講演で、高インフレの抑制について「やり遂げるまでやり続けなければならない」と利上げ継続を表明しました。この発言を受けて市場では金融引き締めが過度に景気を冷やすリスクについて懸念が出ており、米長期金利が下がれば、日本の長期金利にも波及します。そのため、ほかに想定外の事象がなければ【フラット３５】の金利も概ね今の水準で推移していくのではないかと考えています。
※【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット３５】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券＝10年国債の利回り（長期金利）に連動する傾向があります。
※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。
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夏休みのシーズンになりました。猛暑が続きますが、国内では新型コロナウイルスの第7波により全国的に新規感染者が増加し、社会経済活動への影響も心配されています。このような状況の中、2022年8月の【フラット３５】金利はどうなったのでしょうか。動向を見ていきたいと思います。
2022年8月の【フラット３５】金利
今月の全期間固定金利型住宅ローン ARUHI フラット３５の金利は融資率9割以下、返済期間21～35年、機構団信加入で1.53％となり7月から0.02ポイント引き上げに。一方、融資比率9割以下・返済期間15～20年の金利は1.38％と、同じく0.02ポイント引き上げて、7ヶ月連続の引き上げとなりました。なお、8月1日から取り扱いが開始される融資比率9割以下・返済期間36～50年の金利は2.20％となります。
※ARUHI フラット３５ 各商品の概要、ARUHI フラット５０の活用方法はこちら
ARUHI住宅ローンの実行金利一覧
建設費または購入価額（以下、物件価格）の1割～5割の頭金があれば、従来のARUHIフラット３５よりさらに低金利で利用できる、ARUHIスーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。
物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット5」（※団信込み）は1.32％。
物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット6」（※団信込み）は1.36％。
物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット6.5」（※団信込み）は1.37％。
物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット7」（※団信込み）は1.38％。
物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット7.5」（※団信込み）は1.39％。
物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット8」（※団信込み）は1.40％。
物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHIスーパーフラット8.5」（※団信込み）は1.45％となっています。
物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHIスーパーフラット9」（※団信込み）は1.48％となっています。
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まとめ
最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。
長期金利が急低下しても2022年8月の【フラット３５】金利が上昇しつづける理由
長期金利については6月に日銀の上限0.25％の突破を狙って大規模な日本国債売りを仕掛けてきた海外ヘッジファンドが買い戻しに迫られたことで、10年国債利回りが急低下しました。そして7月27日のFOMCでは加速するインフレを抑制するために、再度通常の3倍となる0.75％の利上げが決定されました。これに対して日銀は金融緩和政策を強く推し進めています。
7月21日に発表された機構債の表面利率は、長期金利が0.01ポイントの上昇だったのですが0.53％と前月から0.03ポイントの上昇となりました。さらに8月の【フラット３５】（買取型）の金利は1.53%となり2ヶ月連続で0.02ポイントの上昇となっています。
【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組み（下図参照）によると、住宅金融支援機構が機関投資家に機構債を販売して資金調達し、住宅ローンを貸すという基本スキームとなっています。つまり機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット３５】の金利が売値にあたると考えてみれば理解しやすいと思います。機構債を購入する機関投資家は銀行や保険会社など、大きな資本をもって市場で取引するプロの投資家です。
現在も大規模金融緩和を続ける日銀に対して、欧米の中央銀行は相次ぎ利上げを進めています。米連邦準備理事会（FRB）は6月に続き7月も再度0.75%という大幅引き上げを行いました。カナダ銀行は1998年以来となる1.0%の利上げに踏み切り、欧州中央銀行（ECB）も0.5％の利上げを決定しています。これによってプロの投資家がこぞって円を売りドルやユーロを買っているため、歴史的な円安となっているのです。これが機構債の表面利率にも影響しています。
日銀は市場に直接介入する指し値オペによって長期金利の上限を0.25％に抑えていますが、機構債についてはノータッチです。円が安い状況でプロの投資家に機構債を買ってもらい、【フラット３５】の実行をしていくためには、長期金利が低いままであっても、それなりに高い金利を付けなければ取引が成立しないのです。これが機構債の表面利率が不自然に上がっている理由と考えられます。
ただし、悪いことばかりではありません。通常であれば、機構債の表面利率が0.03ポイント上がったのであれば【フラット３５】の金利も同じ0.03ポイント上昇しても不思議ではないのですが、今回は0.02ポイントの上昇に抑えられています。これはなぜでしょうか？
住宅金融支援機構は独立行政法人であり、政府に代わって公共的な事業を行うために設立され、利益の獲得を目的としていないからです。基本スキームとして、機構債の表面利率が上昇したら、住宅ローンの金利も上昇せざるを得ないのですが、急激な上昇で利用者が困ってしまわないように上昇幅を緩やかに吸収しているのです。これは民間融資にはない公的融資特有の特徴で、私たち利用者にメリットがある点でしょう。
※【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット３５】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券＝10年国債の利回り（長期金利）に連動する傾向があります。
※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。
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6月は住民税や固定資産税の負担が気になった方も多いのではないでしょうか。原油価格の高騰や物価上昇など、家計への影響が気になる状況ではありますが、2022年7月の【フラット３５】金利はどうなったのか、動向を見ていきたいと思います。
2022年7月の【フラット３５】金利
今月の全期間固定金利型住宅ローン【フラット３５】（買取型）の金利（最低金利）は融資率9割以下、返済期間21～35年、機構団信加入で1.51％となり6月から0.02ポイント引き上げに。一方、融資比率9割以下・返済期間15～20年の金利は1.38％と、同じく0.02ポイント引き上げて、6ヶ月連続の引き上げとなりました。
ARUHI住宅ローンの実行金利一覧
建設費または購入価額（以下、物件価格）の1割～5割の頭金があれば、従来のARUHIフラット３５よりさらに低金利で利用できる、ARUHIスーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。
物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット5」（※団信込み）は1.30％。
物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット6」（※団信込み）は1.34％。
物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット6.5」（※団信込み）は1.35％。
物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット7」（※団信込み）は1.36％。
物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット7.5」（※団信込み）は1.37％。
物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHIスーパーフラット8」（※団信込み）は1.38％。
物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHIスーパーフラット8.5」（※団信込み）は1.43％となっています。
物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHIスーパーフラット9」（※団信込み）は1.46％となっています。
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まとめ
最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。
日銀緩和継続で長期金利が下がっても2022年7月の【フラット３５】金利が上昇した理由
米国では加速するインフレを抑制するために、通常の3倍となる0.75％の利上げが決定されました。これに対して日銀は金融緩和政策を強く推し進めており、毎営業日の指し値オペを実行しています。日銀の政策転換を予想していた投資家が国債を買い戻す動きが活発となったことで債券価格が上がり、長期金利は下がっています。
６月22日に発表された機構債の表面利率は、長期金利が下がっているにもかかわらず0.5％と前月から横ばいとなりました。さらに７月の【フラット３５】（買取型）の金利は1.51%となり前月よりも0.02ポイントもの上昇となりました。
住宅ローン【フラット３５】の金利は、基本的に市場の長期金利を反映して決まる仕組みになっています。機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット３５】の金利が売値にあたると考えてみれば理解しやすいと思います。つまり、5月から7月にかけては仕入値である機構債の表面利率が変わらず0.5％であったのに売値の【フラット３５】の金利は1.48%から1.51%へ0.03ポイントも上昇してしまったということになります。
ただし、住宅金融支援機構は独立行政法人であり、政府に代わって公共的な事業を行うために設立され、利益の獲得を目的とせず、独立採算を前提としないため、利益を目的として金利を上げたのではありません。ここ2か月の【フラット３５】金利上昇は政府の住宅ローン施策として、金利を上げるべきという明確な意思の表れと考えられます。
日銀の黒田総裁は金融緩和政策を堅持しており、長期金利が0.25％を超えないように毎営業日に指し値オペを行う方針を継続しており、これと相反するのでは？と思われるかもしれませんが、これには国の借金である国債の利息上昇を抑えようとする意図があるためです。
【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組みは、機構債の販売によって資金調達して住宅ローンを貸すという基本スキームであるため、今後の【フラット３５】金利は機構債の表面利率とかけ離れていくとは考えにくいです。しかし今のところその乖離幅は5月から6月にかけては0.01ポイント、6月から7月にかけては0.02ポイントに拡がってきているため、引き続き動向を注視していく必要があるでしょう。
※【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット３５】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券＝10年国債の利回り（長期金利）に連動する傾向があります。
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執筆者：ARUHIマガジン編集部
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