アキュラホーム 地価上昇！好立地が売りの「新築マンション」は買えない…変更迫られる「マイホーム検討者」が狙うべきは？
掲載日：2024/04/22
木造建築を手がけるAQ Group の注文住宅ブランド「アキュラホーム」が、地価上昇によってマイホーム検討者が今後どのように住宅購入を考えていくかについて、記事として掲載しておりますので、ご紹介いたします。
2024年の公示地価が発表になりました。そこで分かったのは地価の大幅上昇。特に交通利便性の高い地域での上昇幅は大きく、好立地をうたうマンションはファミリー層には手が届かない存在に。マイホーム検討者のなかには候補地の変更を迫られるケースも増えているようです。そのようななか、どのような視点でマイホーム購入を考えていけばいいのか、FP1級の川淵ゆかり氏が解説します。
2024年公示地価…ファミリー層に人気の街で地価大幅上昇
住宅地の上昇率は、三大都市圏（東京・大阪・名古屋）が2.8%、主要4市（札幌・仙台・広島・福岡）は7.0%伸び、29都道府県で上昇となりました。
さらに1都3県の住宅地についてみると、「東京都」は4.1％（前年2.6％）、「神奈川県」は2.8％（前年1.4％）、「埼玉県」は2.0％（前年1.6％）、「千葉県」は4.3％（前年2.3％）の上昇でした。
東京都と千葉県の上昇率が大きいですが、千葉県では市川市と浦安市が突出しています。市川市の坪単価は125万1,989円、上昇率は11.83%と、1,374市町村中11位の上昇率、また浦安市の坪単価は144万5,772円、上昇率は10.83%と、1,374市町村中15位の上昇率となっています。
両市とも都心へのアクセスの良さが人気。都内の不動産価格が高騰しているなか、まだ都内より地価の安いエリアとして注目を集め、地価の大幅上昇につながったのでしょう。同じような状況は他の地域でも起き、結果、ファミリー層に人気とされてきたエリアでのマイホーム実現が難しくなってきました。
「駅前＆好立地」が売りのマンションは、庶民には高値の花に
東京23区内での坪単価と上昇率をみてみましょう。
東京23区では、昨年に続きすべての区で地価が上昇しました。都内の住宅地の上昇率は、昨年は2.6%の上昇だったのが、今年は4.1%の大幅なアップを示しています。なぜ、このような状況が起きたのか……次の4つの要因が考えられます。
1．住宅ローン金利上昇の懸念
日本銀行の植田総裁就任により、金融緩和策の見直しが進み、今後、住宅ローンの金利上昇があるのではないか、といった不安から住宅購入が増え、地価を押し上げたと考えられます
2．地震に強い建物か
2024年、性能基準や上限額の引き下げなどといった改正があり、減税の恩恵が小さくなるといわれていることから、駆け込み的に住宅購入が増加、地価を押し上げたとされています。
3．東京の人口集中
総務省統計局の「住民基本台帳人口移動報告 2023年結果」によると、東京都への転入超過数（転入者数－転出者数）は6万8,285人増と、他の都道府県に比べて最も多くなっています。東京都への転入超過は2年連続で、前年の3万8,023人から大幅に伸びました。東京への人口集中も地価上昇の大きな要因といわれています。
4．住宅価格の上昇
円安等による資材価格高騰、人手不足による人件費高騰、時間外労働時間制限による建築工事の長期化（建設業の2024年問題）により建築価格自体も上昇しています。そのため、「今のうちに購入しておかないと」といった“駆け込み”の心理的要因が影響し、土地価格の上昇につながったといわれています。
特にアクセスの良い駅周辺は地価の上昇幅が大きく、交通至便な駅周辺のマンションは価格が急騰。東京23区では新築マンション価格が平均1億円を超え、もはや庶民には手が届かない水準になっています。
マイホーム検討者は方向転換を迫られる？
新築マンションや中古マンションを購入する際、重要なのは「立地」。さらに立地が良ければ売却もしやすくなります。
国土交通省『令和3年度住宅市場動向調査』によると、住宅の選択理由について、「住宅の立地環境が良かったから」との回答が、中古戸建ての場合は3位だったのに対して、中古マンションの場合は1位でした。つまり「立地」の良いマンションほど、中古になっても売りやすいといえます。
しかしながら、人口減少が進んでいる日本、東京都も例外ではありません。2030年をピークに人口が減少し、23区内でも2035年をピークに減少に転じると推測されています。
人口が減少するということは、それだけ住まいの需要が無くなるということ。いくら立地で住まいを選んでも、将来的には「売れない」、また売れたとしても「希望の売却価格を下回る」といったケースが、今後は多くなると考えられます。無理して好立地の住まいを手に入れても、将来的に資産価値が大きく下がってしまい、売るに売れない……そんな事態が起きる可能性が高いのです。
そこで、いま、マイホームの購入を考えるのであれば、無理して好立地をこだわるのではなく、郊外も視野に検討するのがひとつのトレンド。「好立地のマンション」ではなく、より住環境を重視し、たとえば「郊外の庭付き一戸建て」へと希望を変更する人も多いようです。
年々、働き方は多様化し、在宅勤務や時差出勤で毎日定時に出勤しなくても良いというケースが増えています。そうなると、好立地にこだわる必要性は低下するでしょう。郊外住まいで通勤時間が長くなっても、「通勤電車が空いている」「通勤電車で座れる」ことが可能なエリアであれば、都心に近い駅チカ住まいよりも、通勤は快適です。郊外であれば都心部でマイホームを実現するよりも安く、それでいて住環境は格段に良くなります。
東京都心から50キロくらいのエリアであれば、通勤時間は1時間程度。神奈川県西部、埼玉県、千葉県や茨城県まで検討範囲は広がり、八王子市、横須賀市、厚木市、柏市など、郊外の主要都市も選択肢に入ります。買い物、教育、医療、レジャーなど、都心以上の生活利便性が得られるでしょう。
どのようなライフスタイルを実現したいのか、現在はもちろん、将来も見据えて、幅広い選択肢から検討することが大切です。
川淵 ゆかり
川淵ゆかり事務所 代表 ファイナンシャルプランナー（１級ファイナンシャル・プランニング技能士）
国立大学行政事務（国家公務員）後にシステムエンジニアとして、物流・会計・都市銀行などのシステム開発を担当。その後FPとして独立し、ライフプランやマネープランのセミナーのほか、日商簿記１級、CFP、情報処理技術者試験の合格経験を活かして、企業や大学での資格講座・短期大学や専門学校での非常勤講師としても勤める。
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